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Calcolo imposte per atti di trasferimento o di costituzione a titolo oneroso di diritti reali immobiliari: trasferimento di terreni agricoli e non e relative pertinenze

L'applicazione calcola automaticamente l'imposta di registro, ipotecaria, catastale e di bollo, l'IVA, la tassa ipotecaria e catastale per l'acquisto di terreni agricoli (e relative pertinenze) o edificabili, in riferimento a ciascuna tipologia di acquirente. Per effettuare il calcolo basta inserire il prezzo di cessione concordato!

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Versione 1.2: CALCOLATORE AGGIORNATO ALLA LEGGE 28 DICEMBRE 2015, N. 208, IN VIGORE DAL 1 GENNAIO 2016
LEGGE 28 dicembre 2015, n. 208 Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge di stabilita' 2016). (15G00222) (GU n.302 del 30-12-2015 - Suppl. Ordinario n. 70 ) note: Entrata in vigore del provvedimento: 1/1/2016, ad eccezione delle disposizioni di cui ai commi 20, 671, 678, 684, 735, 837 e 838 che entrano in vigore il 30/12/2015 e delle disposizioni di cui ai commi 172, 173, 174, 175 e 569 che entrano in vigore il 31/12/2015.
Versione 1.1: CALCOLATORE AGGIORNATO CON LE NORME IN VIGORE DAL 1 GENNAIO 2014
In materia di imposte di registro, ipotecarie e catastali sono avvenute importanti novità, a decorrere dall’1 gennaio 2014, per effetto del combinato disposto dell’articolo 10 del Decreto legislativo n. 23/2011 (“Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Municipale”) e dell’articolo 26 del D.L. 12 settembre 2013, n. 104 (“Misure urgenti in materia di istruzione, università e ricerca” – in G.U. 214 del 12 settembre 2013).

Alcuni termini utili

DEFINIZIONE DI FABBRICATO, AREA FABBRICABILE, TERRENO AGRICOLO
DECRETO LEGISLATIVO 30 dicembre 1992, n. 504
Riordino della finanza degli enti territoriali, a norma dell'articolo 4 della legge 23 ottobre 1992, n. 421. (GU n.305 del 30-12-1992 - Suppl. Ordinario n. 137 ).
Entrata in vigore del decreto: 1-1-1993
Testo in vigore dal: 1-3-2009:
Art. 2
Definizione di fabbricati e aree
1. Ai fini dell'imposta di cui all'articolo 1:
a) per fabbricato si intende l'unita' immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza; il fabbricato di nuova costruzione e' soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui e' comunque utilizzato;
b) per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilita' effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennita' di espropriazione per pubblica utilita'. Sono considerati, tuttavia, non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai soggetti indicati nel comma 1 dell'articolo 9, sui quali persiste l'utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l'esercizio di attivita' dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di animali. Il comune, su richiesta del contribuente, attesta se un'area sita nel proprio territorio e' fabbricabile in base ai criteri stabiliti dalla presente lettera;
c) per terreno agricolo si intende il terreno adibito all'esercizio delle attivita' indicate nell'articolo 2135 del codice civile.

ATTIVITA' INDICATE DALL'ARTICOLO 2135 C.C.
REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262
Approvazione del testo del Codice civile. (042U0262) (GU n.79 del 4-4-1942 )
Entrata in vigore del provvedimento: 19/4/1942.
Testo in vigore dal: 30-6-2001
(CODICE CIVILE-art. 2135 ) (agg.1)
Art. 2135.
(Imprenditore agricolo).
((E' imprenditore agricolo chi esercita una delle seguenti attivita': coltivazione del fondo, selvicoltura, allevamento di animali e attivita' connesse.
Per coltivazione del fondo, per selvicoltura e per allevamento di animali si intendono le attivita' dirette alla cura ed allo sviluppo di un ciclo biologico o di una fase necessaria del ciclo stesso, di carattere vegetale o animale, che utilizzano o possono utilizzare il fondo, il bosco o le acque dolci, salmastre o marine.
Si intendono comunque connesse le attivita', esercitate dal medesimo imprenditore agricolo, dirette alla manipolazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione e valorizzazione che abbiano ad oggetto prodotti ottenuti prevalentemente dalla coltivazione del fondo o del bosco o dall'allevamento di animali, nonche' le attivita' dirette alla fornitura di beni o servizi mediante l'utilizzazione prevalente di attrezzature o risorse dell'azienda normalmente impiegate nell'attivita' agricola esercitata, ivi comprese le attivita' di valorizzazione del territorio e del patrimonio rurale e forestale, ovvero di ricezione ed ospitalita' come definite dalla legge)). ((133a))
-----------------
AGGIORNAMENTO (133a) Il D.Lgs. 18 maggio 2001, n. 228 ha disposto (con l'art. 1, comma 2) che "Si considerano imprenditori agricoli le cooperative di imprenditori agricoli ed i loro consorzi quando utilizzano per lo svolgimento delle attivita' di cui all'articolo 2135 del codice civile, come sostituito dal comma 1 del presente articolo, prevalentemente prodotti dei soci, ovvero forniscono prevalentemente ai soci beni e servizi diretti alla cura ed allo sviluppo del ciclo biologico".

DEFINIZIONE DI TERRENO EDIFICABILE VALIDA AI FINI DELLE IMPOSTE
DECRETO-LEGGE 4 luglio 2006, n. 223
Disposizioni urgenti per il rilancio economico e sociale, per il contenimento e la razionalizzazione della spesa pubblica, nonche' interventi in materia di entrate e di contrasto all'evasione fiscale. (GU n.153 del 4-7-2006 )
Entrata in vigore del decreto: 4-7-2006. Decreto-Legge convertito con modificazioni dalla L. 4 agosto 2006, n. 248 (in SO n.183, relativo alla G.U. 11/08/2006, n.186).
Testo in vigore dal: 1-1-2008
Art. 36
Recupero di base imponibile
2. Ai fini dell'applicazione del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, un'area e' da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo.

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Mirko M.

Consulente Immobiliare

Dal 2007 Agente Immobiliare e Agente con Mandato a Titolo Oneroso.
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Trasferimento della proprietà fondiaria


  1. La compravendita
  2. I terreni agricoli
  3. I fabbricati rurali
  4. Fabbricati rurali strumentali
  5. Fabbricati rurali abitativi

La compravendita

Il trasferimento della proprietà dei fondi agricoli, siano essi piccoli appezzamenti di terreno o intere tenute, è regolato da normative specifiche, spesso molto complesse. Accanto agli aspetti comuni a tutte le compravendite immobiliari (le verifiche sulla proprietà e libertà da ipoteche, pignoramenti e altri vincoli, la regolarità edilizia e catastale dei fabbricati, la destinazione prevista dagli strumenti urbanistici, le modalità di pagamento del prezzo e le recenti norme sugli impianti e sulla certificazione energetica degli edifici), occorre infatti tenere conto delle regole peculiari sulla prelazione agraria e sui fabbricati rurali, nonché dell'eventuale presenza di diritti particolari o titoli all'aiuto.
E' inoltre necessario conoscere a fondo le norme che disciplinano le figure del coltivatore diretto e dell'imprenditore agricolo professionale, e le regole sui diversi tipi di società agricole, come risultanti dalla riforma del 2004, per verificare con precisione la possibilità di godere delle diverse agevolazioni fiscali, dalla piccola proprietà contadina (p.p.c.) al compendio unico.
Tutti questi aspetti sono strettamente connessi tra di loro, ed è necessario tenerne conto già dalla fase della contrattazione preliminare.
Ricordiamo anche che le definizioni fornite dalle varie norme che regolano le diverse materie sono spesso differenti tra loro, perché dettate dal legislatore in momenti storici diversi, e con diverse finalità. Un tipico esempio è la definizione di coltivatore diretto, che non coincide nella normativa fiscale e in quella relativa al diritto di prelazione agraria.
Per tutte queste ragioni, è opportuno farsi assistere da chi è abituato a trattare queste materie, spesso trascurate da chi non vive a stretto contatto con il mondo agricolo.

I terreni agricoli

Il fondo agricolo, o fondo rustico, è costituito anzitutto dal terreno destinato all’attività agricola, ma comprende anche le sue eventuali pertinenze, cioè i manufatti o fabbricati posti al servizio dell’attività agricola.
Nel concetto di fondo agricolo rientrano dunque i terreni di qualsiasi genere destinati alla coltivazione agricola, alla silvicoltura o all’allevamento degli animali. Possono inoltre esservi compresi i fabbricati strumentali all’attività agricola, come per esempio le costruzioni destinate al ricovero degli attrezzi agricoli o alla conservazione dei prodotti agricoli dopo il raccolto, le serre, le stalle, ma anche i fabbricati destinati ad abitazione dell’imprenditore agricolo o dei suoi dipendenti.
In linea di principio, quasi tutti i terreni si prestano alla coltivazione agricola, ma per molti aspetti assume rilevanza anche la destinazione prevista negli strumenti urbanistici, cioè nei documenti predisposti dagli enti locali territoriali per pianificare l’utilizzo del territorio. La destinazione urbanistica “agricola” risulta fondamentale, per esempio, sia al fine dell’applicazione delle agevolazioni fiscali sull’acquisto dei fondi agricoli, sia nell’ambito dei requisiti previsti per l’esercizio del diritto di prelazione agraria.
Le singole norme di legge, ma anche la prassi e la giurisprudenza, hanno dunque contribuito a delimitare il concetto di terreno agricolo in relazione a specifiche finalità.

I fabbricati rurali

I fabbricati rurali sono gli edifici posti al servizio di terreni agricoli, in quanto utilizzati in modo strumentale all’attività di coltivazione, oppure quale abitazione dell’imprenditore agricolo. Questi fabbricati godono di un regime fiscale agevolato, a condizione che siano presenti tutti i requisiti previsti dalla legge (art. 9 del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, e modificato dall'art. 42-bis del d.l. 1 ottobre 2007, n. 159, convertito con modificazioni dalla legge 29 novembre 2007, n. 222).
In passato i fabbricati rurali erano censiti esclusivamente nel Catasto Terreni, proprio perché considerati pertinenze dei terreni agricoli su cui sorgevano, e pertanto privi di autonoma capacità reddituale. Ciò aveva dato luogo a molti problemi in relazione a quei fabbricati che perdevano i requisiti di ruralità, perché non più utilizzati per l’esercizio dell’attività agricola. Il caso più frequente è quello della cascina venduta dall’agricoltore a un soggetto che la utilizza come seconda casa.
In seguito, la legge ha introdotto l’obbligo di censire i fabbricati rurali al Catasto Fabbricati, con le stesse modalità previste per le costruzioni urbane. Dopo numerosi rinvii, il termine per l’accatastamento di tutti i fabbricati rurali esistenti è scaduto il 30 settembre 2012. Entro tale data dovevano essere dichiarati al Catasto Fabbricati tutti i fabbricati rurali che ancora risultavano iscritti solo al Catasto Terreni, con conseguente attribuzione della rendita catastale.
Contemporaneamente poteva essere presentata un’autocertificazione del proprietario relativa alla sussistenza dei requisiti di ruralità, con la procedura prevista dalle disposizioni attuative (decreto del Ministero dell’Economia del 26 luglio 2102 e circolare dell’Agenzia del Territorio n. 2/T/2012).
Dopo vari ondeggiamenti, la legge ha stabilito che i fabbricati rurali vengono iscritti in catasto secondo le qualità e classi ordinarie, in base alle caratteristiche dell’immobile, e non necessariamente nelle categorie D/10 e A/6, come era previsto in precedenza. La sussistenza dei requisiti di ruralità risulta nella banca dati catastale mediante apposizione della specifica annotazione, ed è riscontrabile anche nella relativa visura.
La presentazione della dichiarazione relativa alla sussistenza dei requisiti di ruralità entro il termine del 30 settembre 2012 consentiva di qualificare il fabbricato come rurale ai fini fiscali, ai fini dell’applicazione delle specifiche agevolazioni sull’Imu, a partire dal 1° gennaio 2012, ma anche di evitare il pagamento dell’Ici relativi ai cinque anni precedenti.
Per i fabbricati che acquisiscono i requisiti di ruralità a partire dal 1° ottobre 2012, è la dichiarazione di sussistenza dei requisiti di ruralità deve essere presentata entro 30 giorni, con la stessa procedura (decreto del Ministero dell’Economia del 26 luglio 2102 e circolare dell’Agenzia del Territorio n. 2/T/2012), e ad essa consegue l’apposizione dell’annotazione nella banca dati catastale.
Ciò è possibile anche per i fabbricati rurali per i quali i requisiti di ruralità erano già presenti al 30 settembre 2012, ma il mancato rispetto di tale termine comporta l’inapplicabilità delle agevolazioni relative all’Imu 2012 e all’Ici per i cinque anni precedenti. La dichiarazione di ruralità, dunque, produce effetti solo dal momento in cui viene apposta l’annotazione in catasto.
Ricordiamo infine che in caso di perdita dei requisiti di ruralità, occorre rimuovere l’annotazione di ruralità dalla banca dati catastale, mediante semplice richiesta di cancellazione.

Fabbricati rurali strumentali

Ai fini fiscali sono considerate fabbricati rurali le costruzioni strumentali necessarie allo svolgimento dell’attività agricola di cui all’articolo 2135 del codice civile e in particolare destinate:

a) alla protezione delle piante;
b) alla conservazione dei prodotti agricoli;
c) alla custodia delle macchine agricole, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione
e l’allevamento;
d) all’allevamento e al ricovero degli animali;
e) all’agriturismo, in conformità a quanto previsto dalla legge 20 febbraio 2006, n. 96;
f) ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento;
g) alle persone addette all’attività di alpeggio in zona di montagna;
h) ad uso di ufficio dell’azienda agricola;
i) alla manipolazione, trasformazione, conservazione, valorizzazione o commercializzazione dei prodotti agricoli, anche se effettuate da cooperative e loro consorzi di cui all’art. 1, comma 2, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228;
l) all’esercizio dell’attività agricola in maso chiuso.

Fabbricati rurali abitativi

Sono considerati fabbricati rurali anche gli edifici destinati ad uso abitativo, se ricorrono le seguenti condizioni:

1) il fabbricato deve essere utilizzato quale abitazione da uno dei seguenti soggetti:
- dal titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno, avente la qualifica di imprenditore agricolo e iscritto nel registro delle imprese, per esigenze connesse all’attività agricola svolta;
- dall’affittuario del terreno stesso o dal soggetto che con altro titolo idoneo conduce il terreno a cui l’immobile è asservito, avente la qualifica di imprenditore agricolo e iscritto nel registro delle imprese;
- dai familiari conviventi a carico dei soggetti di cui sopra, risultanti dalle certificazioni anagrafiche, oppure da coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali;
- da pensionati a seguito di attività svolta in agricoltura;
- da uno dei soci o amministratori delle società agricole (di cui all’articolo 2 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99), aventi la qualifica di imprenditore agricolo professionale e iscritte nel registro delle imprese;
2) il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere superficie non inferiore a 10.000 metri quadrati ed essere censito al Catasto Terreni con attribuzione di reddito agrario. Qualora sul terreno siano praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura intensiva, ovvero il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi dell'articolo 1, comma 3, della legge 31 gennaio 1994, n. 97, il suddetto limite viene ridotto a 3.000 metri quadrati;
3) il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore alla metà del suo reddito complessivo, determinato senza far confluire in esso i trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura; se il terreno è ubicato in comune considerato montano (ai sensi della legge n. 31 gennaio 1994, n. 97), il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore ad un quarto del suo reddito complessivo (il volume d'affari dei soggetti che non presentano la dichiarazione ai fini dell'IVA si presume pari al limite massimo previsto per l'esonero dall'art. 34 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633);
4) in ogni caso non possono essere considerati rurali i fabbricati ad uso abitativo che hanno le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 ed A/8, ovvero le caratteristiche di lusso previste dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, n. 1072.
Se manca anche uno solo di questi requisiti, l’abitazione non può essere considerata fabbricato rurale. Lo stesso accade nel momento in cui viene meno uno dei requisiti precedentemente esistenti. L’ipotesi più frequente si verifica quando un fabbricato rurale viene acquistato da chi non è agricoltore (per esempio, da chi intende utilizzarlo come seconda casa). In questo caso non è possibile mantenere la qualifica di ruralità.


  1. Nuove imposte di registro dal primo gennaio 2014
  2. Le imposte per chi acquista terreni agricoli
  3. Il valore normale dei terreni
  4. L'Imprenditore Agricolo Professionale (IAP)
  5. Il coltivatore diretto
  6. Le società agricole
  7. La società semplice agricola
  8. Le agevolazioni p.p.c.
  9. La decadenza dall'agevolazione p.p.c.
  10. Acquistare un fondo affittato
  11. L'Iscrizione previdenziale e assistenziale

Nuove imposte di registro dal primo gennaio 2014

Dal primo gennaio 2014 sono entrate in vigore alcune modifiche alle imposte di registro, ipotecarie e catastali sul trasferimento di immobili (art. 10 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dall’art. 26 del d.l. 12 settembre 2013, n. 104 e dall’art. 1, commi 608 e 609, della legge 27 dicembre 2013, n. 147).
Oggi il trasferimento di terreni agricoli (e relative pertinenze) a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali (IAP), iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, è ora soggetto all’imposta di registro proporzionale con l’aliquota del 12% (con un minimo di 1.000 euro), oltre alle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 50 euro ciascuna.
Il trasferimento di fabbricati di ogni genere e terreni edificabili (o comunque non agricoli) è invece soggetto all’imposta di registro proporzionale con l’aliquota del 9% (con un minimo di 1.000 euro), oltre alle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 50 euro ciascuna.
L’acquisto della prima casa, in presenza dei requisiti previsti dalla legge, è soggetto all’imposta di registro proporzionale con l’aliquota del 2% (con un minimo di 1.000 euro), oltre alle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 50 euro ciascuna.
Inizialmente la riforma aveva previsto l’applicazione dell’aliquota del 9% anche ai terreni agricoli, ma prima ancora della sua entrata in vigore l’aliquota è stata portata al 12%. La nuova aliquota rende comunque più conveniente l’acquisto di terreni agricoli da parte di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali (IAP). Le imposte ordinarie sull’acquisto di terreni agricoli erano infatti storicamente fissate nel 18% del prezzo del terreno (15% per l’imposta di registro, oltre alle imposte ipotecarie e catastali rispettivamente del 2% e dell’1%).
Dal primo gennaio 2014 sono soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie in relazione agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili, anche se previste in leggi speciali (art. 10 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dall’art. 26 del d.l. 12 settembre 2013, n. 104).
Si salva però dall’abrogazione generalizzata l’agevolazione fiscale per l’acquisto di terreni agricoli e relative pertinenze da parte di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (IAP), iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, la cosiddetta agevolazione per la piccola proprietà contadina (PPC), che consente di pagare soltanto l’imposta catastale dell’1%, oltre alle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 200 euro ciascuna (art. 2, comma 4-bis, del d.l. 30 dicembre 2009, n. 194, inserito dalla legge di conversione 26 febbraio 2010 n. 25, confermato dall’art. 1, comma 608, della legge 27 dicembre 2013, n. 147).
Sono invece state abrogate tutte le altre agevolazioni per l’acquisto di terreni agricoli (compendio unico, giovani agricoltori, zone montane e acquisto di terreni condotti in affitto).

Le imposte per chi acquista terreni agricoli

Venditore Acquirente IVA Imposta di Registro Imposta Ipotecaria Imposta Catastale Bollo Tributi speciali
Chiunque Soggetto diverso da coltivatore diretto o IAP Fuori campo 12% (minimo 1.000 €) 50 € 50 € NO NO
Chiunque Coltivatore diretto o IAP (agevolazione PPC) Fuori campo 200 € 200 € 1% (minimo 200 €) NO 90 €

Il valore normale dei terreni

Le imposte di registro da pagare per l’acquisto di terreni agricoli si applicano sul prezzo concordato tra le parti per la compravendita. L’amministrazione finanziaria può verificare la congruità del valore dichiarato rispetto al valore normale (cioè al valore di mercato) ed eventualmente accertare un maggior valore su cui applicare l'imposta. Oggi non è più previsto alcun limite a questo potere di verifica, come invece avveniva fino al 2006, quando era in vigore il meccanismo noto come “valutazione automatica”, che precludeva l’accertamento di un maggior valore del terreno agricolo quando il prezzo dichiarato era superiore al valore che si otteneva moltiplicando la rendita catastale per i coefficienti stabiliti dalla legge.

L'Imprenditore Agricolo Professionale (IAP)

La riforma dell’impresa agricola ha introdotto la qualifica di imprenditore agricolo professionale (iap) che ha sostituito la figura dell'imprenditore agricolo a titolo principale. Il cambiamento, ovviamente, non riguarda solo il nome, ma anche la sostanza.
La legge dispone che “Ai fini dell'applicazione della normativa statale, è imprenditore agricolo professionale (IAP) colui il quale, in possesso di conoscenze e competenze professionali ai sensi dell'articolo 5 del regolamento (CE) n. 1257/1999 del 17 maggio 1999, del Consiglio, dedichi alle attività agricole di cui all' articolo 2135 del codice civile, direttamente o in qualità di socio di società, almeno il cinquanta per cento del proprio tempo di lavoro complessivo e che ricavi dalle attività medesime almeno il cinquanta per cento del proprio reddito globale da lavoro. Le pensioni di ogni genere, gli assegni ad esse equiparati, le indennità e le somme percepite per l'espletamento di cariche pubbliche, ovvero in associazioni ed altri enti operanti nel settore agricolo, sono escluse dal computo del reddito globale da lavoro Nel caso delle società di persone e cooperative, ivi incluse le cooperative di lavoro, l'attività svolta dai soci nella società, in presenza dei requisiti di conoscenze e competenze professionali, tempo lavoro e reddito di cui al primo periodo, è idonea a far acquisire ai medesimi la qualifica di imprenditore agricolo professionale e al riconoscimento dei requisiti per i soci lavoratori. Nel caso di società di capitali, l'attività svolta dagli amministratori nella società, in presenza dei predetti requisiti di conoscenze e competenze professionali, tempo lavoro e reddito, è idonea a far acquisire ai medesimi amministratori la qualifica di imprenditore agricolo professionale. Per l'imprenditore che operi nelle zone svantaggiate di cui all'articolo 17 del citato regolamento (CE) n. 1257/1999, i requisiti di cui al presente comma sono ridotti al venticinque per cento.” (art. 1, primo comma, del d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99).
Per essere considerato imprenditore agricolo professionale occorrono dunque tre requisiti:
- essere in possesso di conoscenze e competenze professionali in campo agricolo, come previsto dalle norme dell’Unione Europea (art. 5 del regolamento CE n. 1257/1999 del 17 maggio 1999);
- dedicare alle attività agricole, direttamente o attraverso la partecipazione a una società, almeno la metà del proprio tempo di lavoro complessivo;
- ricavare dalle attività agricole almeno la metà del proprio reddito globale da lavoro, anche come socio o amministratore di società agricole.
Ai fini del calcolo del reddito globale da lavoro si prevede espressamente che siano escluse le pensioni di ogni genere e gli assegni ad esse equiparati, ma anche le indennità e le somme percepite per cariche pubbliche o in associazioni ed enti operanti nel settore agricolo.
Per l’imprenditore agricolo che opera nelle zone svantaggiate indicate dall’Unione Europea i requisiti si riducono a un quarto del tempo di lavoro complessivo e un quarto del reddito globale da lavoro.
La presenza dei requisiti viene accertata dalla Regione competente. Chi aveva già la qualifica di imprenditore agricolo a titolo principale può ottenere immediatamente quella di iap, dato che i requisiti sono meno restrittivi. Le nuove regole, infatti, consentono di ottenere più facilmente la qualifica di iap rispetto a quanto era previsto per quella di imprenditore agricolo a titolo principale, per la quale era necessario ricavare almeno i due terzi del proprio reddito personale dall’esercizio dell’attività agricola, e dedicare a tale attività almeno i due terzi del proprio tempo di lavoro complessivo.
All’imprenditore agricolo professionale, a condizione che sia iscritto nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, sono riconosciute tutte le agevolazioni tributarie in materia di imposte indirette e creditizie che in precedenza erano riservate alle persone fisiche in possesso della qualifica di coltivatore diretto (art. 1, quarto comma, del d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99).
Ciò significa che gli imprenditori agricoli professionali, se iscritti nella gestione previdenziale e assistenziale agricola dell’INPS, possono usufruire, tra l’altro, delle agevolazioni per la formazione e l’arrotondamento della piccola proprietà contadina (ppc).
Le agevolazioni fiscali per l'acquisto dei terreni agricoli spettano anche a chi non ha ancora ottenuto la qualifica di imprenditore agricolo professionale, purché abbia già presentato la domanda all'ufficio regionale competente, che ne rilascia certificazione, e si sia iscritto alla gestione previdenziale e assistenziale; la qualifica deve essere ottenuta entro ventiquattro mesi, a pena di decadenza dalle agevolazioni (art. 1, comma 5-ter, del d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99).
Non spetta, invece, agli imprenditori agricoli professionali il diritto di prelazione per l'acquisto dei terreni condotti in affitto o confinanti, che resta una prerogativa esclusiva dei coltivatori diretti e delle società agricole di persone in cui almeno la metà dei soci sia coltivatore diretto.

Il coltivatore diretto

E’ considerato coltivatore diretto chi si dedica manualmente e abitualmente alla coltivazione dei terreni e all'allevamento del bestiame, purché la forza lavoro dell'agricoltore e dei membri del suo nucleo familiare che collaborano con lui nell'esercizio dell'attività non sia inferiore a un terzo di quella occorrente per le normali necessità dell'azienda agricola. Il coltivatore diretto è dunque qualcosa di diverso rispetto all’imprenditore agricolo professionale. Normalmente chi è coltivatore diretto ha anche tutti i requisiti per essere considerato imprenditore agricolo professionale, ma ciò non avviene necessariamente, perché i requisiti richiesti dalla legge per queste due figure professionali operano su piani differenti.
Prima della riforma, il coltivatore diretto era un soggetto privilegiato nell’ambito del mondo agricolo, sotto tutti i profili. Era infatti l’unico destinatario delle più importanti agevolazioni fiscali concesse per l’acquisto dei terreni agricoli. Inoltre era l’unico soggetto avente diritto alla prelazione sull’acquisto dei terreni agricoli da lui condotti in affitto, oppure confinanti con quelli di sua proprietà. Oggi l’unico di questi privilegi rimasto di sua esclusiva è il diritto di prelazione, che non è stato concesso agli imprenditori agricoli professionali, ed è stato esteso alle società agricole di persone solo quando almeno la metà dei soci è coltivatore diretto, a sottolineare la permanenza del legame tradizionale con questa figura. Le agevolazioni per l’acquisto dei terreni agricoli sono invece state estese anche agli imprenditori agricoli professionali, comprese le società agricole di ogni tipo.

Le società agricole

Le agevolazioni in precedenza riservate esclusivamente agli imprenditori agricoli individuali sono state estese anche a chi opera in forma associata. La nuova qualifica di imprenditore agricolo professionale (iap), che ha sostituito quella di imprenditore agricolo a titolo principale, è stata espressamente riconosciuta anche alle società agricole di ogni tipo, le cui caratteristiche sono state completamente ridefinite dalla riforma.
Le società agricole possono essere costituite nella forma di società di persone (società semplici, s.n.c. o s.a.s.), società di capitali (s.r.l. o s.p.a.) e cooperative, ma devono essere sempre presenti tre requisiti, due di carattere formale, che riguardano il contenuto dell'atto costitutivo o dello statuto, e il terzo di natura sostanziale, che riguarda le persone dei soci o degli amministratori.
Il primo requisito riguarda l’oggetto sociale. La società deve avere come oggetto esclusivo l'esercizio dell'agricoltura e delle attività connesse, individuate dall'art. 2135 del codice civile.
Ricordiamo che secondo la nuova formulazione di questa norma rientrano tra le attività agricole la coltivazione del fondo, la silvicoltura, l’allevamento di animali e tutte le attività connesse, cioè:
- le attività dirette alla manipolazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione e valorizzazione dei prodotti ottenuti prevalentemente dalla coltivazione del fondo o del bosco o dall’allevamento di animali;
- la fornitura di beni o servizi utilizzando prevalentemente le attrezzature o risorse dell’azienda agricola;
- l’agriturismo.
Il secondo requisito è relativo alla ragione sociale o denominazione, che deve sempre contenere l'indicazione “società agricola”.
Il terzo requisito, sicuramente il più importante, è diverso secondo il tipo di società prescelto. Nelle società di persone almeno uno dei soci deve essere in possesso della qualifica di imprenditore agricolo professionale o coltivatore diretto, mentre gli altri soci possono anche non essere agricoltori, indipendentemente dal loro numero. Nelle società in accomandita semplice (s.a.s.) deve essere imprenditore agricolo professionale almeno un socio accomandatario.
Nelle società di capitali deve essere imprenditore agricolo professionale o coltivatore diretto almeno un amministratore. Dato che nelle società di capitali gli amministratori possono anche non essere soci, possiamo avere una società agricola in cui nessuno dei soci è un agricoltore, e magari solo uno dei membri del consiglio di amministrazione, del tutto ininfluente nelle decisioni, è in possesso della qualifica di iap. Potremmo anche ipotizzare una società unipersonale in cui il socio unico non è agricoltore, e solo uno degli amministratori riveste la qualifica prevista dalla legge. Le agevolazioni raggiungono, in questo caso, la loro massima estensione, e rappresentano un notevole incentivo alla costituzione di società agricole.
Nelle società cooperative, infine, occorre invece che almeno un amministratore, che sia anche socio, abbia la qualifica di imprenditore agricolo professionale o coltivatore diretto.
Ricordiamo però che la qualifica di imprenditore agricolo professionale può essere apportata dall'amministratore a una sola società (art. 1, comma 3-bis, del d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99).
Il riferimento all' amministratore che apporta la qualifica si riferisce alle fattispecie in cui la qualificazione della società come “agricola” dipende dalla qualifica apportata dall’amministratore, e quindi alle sole società di capitali e cooperative. Nelle società di persone, infatti, la qualifica di imprenditore agricolo professionale o coltivatore diretto deve essere presente in capo ad almeno uno dei soci, il fatto che questo sia anche amministratore non è determinante. Questa interpretazione è stata confermata anche l’amministrazione finanziaria (Agenzia delle entrate, Direzione Regionale dell’Emilia Romagna, risposta a interpello n. 909-216/2006, prot. 909-32505/2006 in data 20 luglio 2006).
L'amministratore di società agricola di capitali e il socio di società agricola di persone possono acquisire la qualifica di imprenditore agricolo professionale in virtù dell'attività svolta nell'ambito della società agricola, purché siano in possesso delle competenze professionali in campo agricolo, dedichino all'attività svolta nell'ambito della società agricola almeno la metà del proprio tempo di lavoro e ne ricavino almeno la metà del proprio reddito (escluse le pensioni). Le somme percepite per l'attività svolta nelle società agricole consentono l'iscrizione nella gestione previdenziale agricola.
Le società agricole in possesso dei requisiti sopra elencati possono oggi usufruire di tutte le agevolazioni tributarie in materia di imposte indirette e creditizie che finora erano riservate ai coltivatori diretti, cioè alle persone fisiche che dedicano la propria attività manuale alla coltivazione del terreno. Al momento dell’acquisto di terreni agricoli le società agricole possono dunque richiedere le agevolazioni per la formazione e l’arrotondamento della piccola proprietà contadina (p.p.c.).
Le società agricole possono chiedere le agevolazioni fiscali per l'acquisto dei terreni agricoli anche prima di avere ottenuto la qualifica di imprenditore agricolo professionale, purché abbiano già presentato la domanda all'ufficio regionale competente, che ne rilascia certificazione, e il socio o l'amministratore abbia la qualifica di iap o coltivatore diretto (o almeno abbia presentato la domanda per ottenere la qualifica di iap) e sia già iscritto alla gestione previdenziale; la qualifica deve essere ottenuta entro ventiquattro mesi, a pena di decadenza dalle agevolazioni.

La società semplice agricola

La società semplice è sicuramente la forma giuridica più diffusa per l'esercizio associato dell'attività agricola. Questa è la forma societaria espressamente creata dal legislatore per l’esercizio dell’impresa agricola, e le è precluso l’esercizio di qualsiasi attività commerciale.
La società semplice rimane dunque il tipo societario preferito dalla maggior parte delle imprese agricole gestite in forma associata, e può essere definita la società agricola per eccellenza.

Le agevolazioni p.p.c.

Le agevolazioni per la formazione e l’arrotondamento della piccola proprietà contadina (p.p.c.) consentono ai coltivatori diretti e agli imprenditori agricoli professionali iscritti nella gestione previdenziale e assistenziale (comprese le società agricole) di acquistare terreni agricoli pagando solo l'imposta catastale dell'1% sul prezzo pagato per la compravendita, mentre l'imposta di registro e l'imposta ipotecaria si applicano nella misura fissa, anziché in percentuale sul prezzo. L’atto di compravendita e le relative copie sono inoltre esenti dall'imposta di bollo (art. 2, comma 4-bis, del d.l. 30 dicembre 2009, n. 194, inserito dalla legge diconversione 26 febbraio 2010 n. 25).
Le agevolazioni introdotte dalla legge 26 febbraio 2010 n. 25 sono in vigore dal 28 febbraio 2010.
A differenza di quanto era avvenuto ripetutamente negli anni precedenti, la legge 26 febbraio 2010 n. 25 non ha richiamato le originarie agevolazioni p.p.c. contenute nella legge 6 agosto 1954, n. 604, che da oltre cinquant’anni disciplinava la materia, con numerose proroghe. Ciò significa che le agevolazioni p.p.c. introdotte dalla legge 26 febbraio 2010 n. 25 rappresentano una disciplina completamente nuova, come ha riconosciuto anche l’Agenzia delle entrate (risoluzione 17 maggio 2010, n. 36/E).
La legge 26 febbraio 2010, n. 25, dispone che “Al fine di assicurare le agevolazioni per la piccola proprietà contadina, (…) gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, nonché le operazioni fondiarie operate attraverso l'Istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare - ISMEA, sono soggetti alle imposte di registro ed ipotecaria nella misura fissa ed all'imposta catastale nella misura dell'1 per cento. (…) I predetti soggetti decadono dalle agevolazioni se, prima che siano trascorsi cinque anni dalla stipula degli atti, alienano volontariamente i terreni ovvero cessano di coltivarli o di condurli direttamente.”
Successivamente è stata eliminata la scadenza della nuova agevolazione p.p.c., originariamente prevista per il 31 dicembre 2010. Le agevolazioni per la piccola proprietà contadina sono dunque divenute definitive, dato che la legge non si è limitata a una proroga, ma ha soppresso il termine di scadenza (art. 1, comma 41, della legge 13 dicembre 2010, n. 220).
La legge di stabilità 2014 ha confermato l’applicazione dell’agevolazione PPC anche dal primo gennaio 2014, introducendo una specifica eccezione all’abrogazione generalizzata di tutte le agevolazioni sulle imposte di registro relative alla compravendita di immobili.
Dal primo gennaio 2014 sono state invece soppresse tutte le altre esenzioni e le agevolazioni tributarie in relazione agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili, anche se previste in leggi speciali (art. 10 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dall’art. 26 del d.l. 12 settembre 2013, n. 104). Scompaiono dunque tutte le altre agevolazioni per l'acquisto di terreni agricoli (compendio unico, territori montani, etc.).
Le agevolazioni per la formazione e l’arrotondamento della piccola proprietà contadina si applicano ai coltivatori diretti e agli imprenditori agricoli professionali iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale, e pertanto anche alle società agricole.
Sono ammessi a godere delle agevolazioni soltanto gli atti di acquisto a titolo oneroso di terreni, e relative pertinenze, qualificati agricoli in base agli strumenti urbanistici vigenti.
L’agevolazione, dunque, non può essere richiesta per l’acquisto di terreni edificabili (o comunque non agricoli), anche se l’acquirente intende destinarli all’attività agricola. L’agevolazione non si applica neppure agli atti a titolo gratuito, come le donazioni, né alle successioni a causa di morte.
La nuova norma fa espresso riferimento alle pertinenze dei terreni agricoli, quindi l’agevolazione si applica anche per i fabbricati rurali pertinenziali ai terreni agricoli, cioè con carattere strumentale alla coltivazione degli stessi.
L’Agenzia delle entrate ha precisato che per fruire dell’agevolazione non è più necessario che ricorrano le condizioni precedentemente previste dalla legge 6 agosto 1954, n. 604, ovvero circostanza che l’acquirente dedichi abitualmente la propria attività alla lavorazione della terra, l’idoneità del fondo alla formazione o all’arrotondamento della piccola proprietà contadina e la mancata alienazione nel biennio precedente di fondi rustici di oltre un ettaro. Pertanto, non è più necessario richiedere all’ispettorato provinciale agrario il certificato (prima provvisorio e poi definitivo) che attesta la sussistenza dei requisiti al fine dell’applicazione del regime agevolato (risoluzione 17 maggio 2010, n. 36/E). Il certificato, che già era stato escluso per gli imprenditori agricoli professionali, non è più necessario neppure per i coltivatori diretti. In entrambi i casi, la presenza dei requisiti previsti dalla nuova normativa viene dichiarata dal coltivatore diretto o dall’imprenditore agricolo professionale direttamente nell’atto di acquisto.
L'Agenzia delle Entrate ha espressamente riconosciuto che l'agevolazione p.p.c. può essere richiesta anche quando il socio conferisce in una società agricola i propri terreni agricoli (e fabbricati accessori), nonostante la lettera della legge faccia riferimento soltanto all'acquisto mediante atto di compravendita (Risoluzione 4 gennaio 2008 n. 3).

La decadenza dall'agevolazione p.p.c.

La legge prevede la decadenza dell'agevolazione, con il conseguente recupero delle imposte e le relative sanzioni, se l'acquirente cede volontariamente i terreni, a qualsiasi titolo, oppure cessa di coltivarli o di condurli direttamente prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto (art. 2, comma 4-bis, della legge n. 25 del 26 febbraio 2010). Non comportano mai decadenza dalle agevolazioni la successione a causa di morte e l'espropriazione per pubblica utilità.
Prima che siano trascorsi cinque anni, è comunque concessa la facoltà di trasferire o affittare il terreno a favore del coniuge, di parenti entro il terzo grado o di affini entro il secondo grado che esercitino l’attività di imprenditore agricolo, a condizione che si mantenga la destinazione agricola del fondo (art. 11, comma 3, del d.lgs. 18 maggio 2001, n. 228).
Questa norma ha reso più facile la riorganizzazione dell’azienda agricola all’interno della famiglia, rimuovendo quello che rappresentava un grosso ostacolo al trasferimento della proprietà dei terreni, o quanto meno della gestione dell’azienda, alle nuove generazioni.
L'Agenzia delle entrate ha precisato che non comporta la decadenza dalle agevolazioni p.p.c. neanche l’affitto del fondo a favore di una società agricola costituita tra l'acquirente, il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado, a patto che il concedente continui a coltivare direttamente il fondo acquistato con le agevolazioni (Risoluzione dell'Agenzia delle entrate n. 279/E del 4 luglio 2008).
L'Agenzia delle Entrate ha ritenuto infine che il conferimento di un fondo agricolo, acquistato con le agevolazioni per la p.p.c., in una società agricola in accomandita semplice, della quale il coltivatore diretto sia socio accomandatario e gli altri soci siano il coniuge e un figlio, effettuato nel quinquennio successivo all’acquisto, non comporta la decadenza dalle agevolazioni, perché si tratta di un'operazione finalizzata a promuovere lo sviluppo e la modernizzazione dell’attività agricola, coerentemente con la ratio che ha ispirato gli interventi legislativi volti a riconoscere la qualifica di imprenditore agricolo anche alle società (Risoluzione dell'Agenzia delle entrate n. 455/E del 1 dicembre 2008).

Acquistare un fondo affittato

La legge prevede la decadenza dalle agevolazioni p.p.c. in caso di alienazione volontaria o di cessazione della coltivazione o conduzione diretta dei terreni agricoli prima che siano trascorsi cinque anni dall'atto di acquisto (art. 2, comma 4-bis, della legge n. 25 del 26 febbraio 2010). Non c'è dubbio, quindi, che decada dall'agevolazione chi concede in affitto i terreni agricoli acquistati prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto. Ma cosa succede se i terreni agricoli sono già condotti in affitto da terzi, in forza di un contratto in corso al momento dell'atto di acquisto?
La questione è di particolare rilevanza anche perché, come è noto, la presenza sul fondo di un affittuario coltivatore diretto normalmente esclude il diritto di prelazione in capo ai confinanti.
La finalità della norma che ha introdotto le agevolazioni per la piccola proprietà contadina è quella di favorire l'acquisto dei terreni agricoli da parte di chi si dedica professionalmente all'attività agricola (imprenditore agricolo professionale, coltivatore diretto, società agricola). E' chiaro, dunque, che il presupposto dell'agevolazione è che l'acquirente coltivi direttamente i terreni acquistati, e la presenza di un altro soggetto quale affittuario del fondo agricolo impedisce, ovviamente, la coltivazione da parte del proprietario. Tuttavia, non si può fare a meno di considerare che la presenza di un contratto di affitto prossimo alla scadenza (o comunque di breve durata) consentirebbe comunque l'inizio della coltivazione diretta da parte dell'acquirente in un tempo ragionevole, e non vi sarebbe quindi motivo di negare l'applicabilità dell'agevolazione.
Ciò vale, in modo particolare, quando la scadenza del contratto di affitto in corso è prevista in concomitanza con il termine dell'annata agraria (convenzionalmente, l'11 novembre, ma ci sono differenze in relazione alle diverse tipologie di coltivazione), dato che nel mondo agricolo è assolutamente normale che l'effettiva consegna del fondo, sia in caso di compravendita sia al termine dell'affitto agrario, avvenga dopo il raccolto, e quindi al termine dell'annata agraria, per consentire a chi ha lavorato il terreno nell'anno precedente di raccoglierne i frutti, e al nuovo conduttore di provvedere fin dall'inizio alle lavorazioni necessarie per l'inizio del nuovo ciclo stagionale, ed eventualmente alla semina.
Per queste ragioni, pur in mancanza di una specifica disposizione normativa, molti uffici periferici dell'Agenzia delle entrate sono orientati nel senso di concedere le agevolazioni fiscali per la piccola proprietà contadina anche in caso di acquisto di un fondo agricolo condotto in affitto da terzi, purché il contratto non si prolunghi oltre la fine dell'annata agraria in corso (sia per scadenza naturale, sia a seguito di risoluzione consensuale del contratto pattuita dall'affittuario con il venditore, prima della vendita del fondo, oppure anche con l'acquirente, dopo la stipula dell'atto di compravendita). In tal senso si è anche espressa anche la giurisprudenza, seppure in modo isolato (Commissione Tributaria Regionale della Lombardia, Sez. LXVII, 28 febbraio 2011, n. 62).
In ogni caso, considerando le conseguenze della decadenza dall'agevolazione fiscale, soprattutto nel caso di acquisto di fondi agricoli di rilevante valore, è consigliabile un atteggiamento prudente, che prevede la risoluzione del contratto di affitto, ove presente, prima della stipula dell'atto di compravendita o contestualmente allo stesso.

L'Iscrizione previdenziale e assistenziale

L’iscrizione alla gestione previdenziale e assistenziale agricola dell’INPS è condizione essenziale per ottenere l’applicazione delle agevolazioni fiscali per la piccola proprietà contadina. E’ inoltre espressamente richiesta l’iscrizione alla gestione previdenziale e assistenziale agricola per la richiesta delle agevolazioni fiscali sull’acquisto di fondi agricoli da parte di chi non ha ancora ottenuto la qualifica di imprenditore agricolo professionale, ma ha soltanto presentato la domanda all'ufficio regionale competente, che ne rilascia certificazione, a condizione che la qualifica sia ottenuta entro ventiquattro mesi (art. 1, comma 5-ter, del d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99).
A differenza di quanto previsto dalla legge per la qualifica di imprenditore agricolo professionale, che può anche essere conseguita successivamente all’atto di acquisto del fondo agricolo, purché prima dell’acquisto sia stata presentata la domanda all’ufficio regionale competente, l’iscrizione alla gestione previdenziale e assistenziale agricola deve sempre avvenire prima della stipula dell’atto di acquisto del fondo agricolo.
E’ essenziale, dunque, che chi vuole avvalersi della possibilità di richiedere le agevolazioni “sotto condizione” del successivo ottenimento della qualifica di imprenditore agricolo professionale, oltre a presentare la relativa domanda all’ufficio regionale competente, faccia in modo di ottenere immediatamente l’iscrizione alla gestione previdenziale e assistenziale agricola dell’INPS. Le norme fiscali, infatti, non consentono l’applicazione delle agevolazioni in seguito alla semplice presentazione della domanda di iscrizione all’INPS. E’ necessario avere ottenuto l’iscrizione INPS prima della stipula dell’atto di acquisto del fondo agricolo.
Ciò può essere un problema, perché l’INPS normalmente non accetta l’iscrizione nella gestione previdenziale e assistenziale agricola da parte di chi non ha già in corso un’attività agricola. D’altra parte, chi sta per acquistare un fondo agricolo può anche non essere già un agricoltore, e avere intenzione di iniziare l’attività agricola dopo l’acquisto, proprio sul fondo acquistato. E’ per questo che la legge di riforma dell’impresa agricola ha introdotto la possibilità di applicare provvisoriamente le agevolazioni fiscali anche all’acquisto di terreni da parte di chi non ha ancora ottenuto la qualifica di imprenditore agricolo professionale, purché abbia già presentato la domanda all'ufficio regionale competente, che ne rilascia certificazione; la qualifica deve essere ottenuta entro ventiquattro mesi, a pena di decadenza dalle agevolazioni. La legge richiede però che l’acquirente sia già iscritto alla gestione previdenziale e assistenziale agricola dell’INPS.
Per risolvere questo problema è intervenuto il Direttore Generale dell’INPS con una circolare, disponendo che “le Sedi devono iscrivere con riserva coloro che, anche se non in possesso dei requisiti, presentino apposita certificazione, rilasciata dalla Regione, comprovante solo l’avvenuta presentazione della domanda” per ottenere la qualifica di imprenditore agricolo professionale (Circolare INPS del 24 marzo 2006, n. 48). La circolare prevede inoltre che “Costoro saranno cancellati ab origine dalla gestione previdenziale se dopo 24 mesi dalla data di presentazione della citata istanza alla Regione - o dopo il diverso termine stabilito dalla Regione - non risultino in possesso della certificazione della qualifica rilasciata dalla Regione”.
L’INPS ha dunque introdotto la formula di “iscrizione con riserva”, per consentire l’iscrizione nella gestione previdenziale e assistenziale agricola a chi non è ancora in possesso dei requisiti per l’iscrizione, ma dimostra di avere presentato alla Regione competente la domanda per ottenere la qualifica di imprenditore agricolo professionale. Naturalmente, trattandosi di iscrizione con riserva, sarà cancellata se entro il termine previsto dalla legge, ordinariamente di ventiquattro mesi, il soggetto non ottiene l’attribuzione della qualifica di imprenditore agricolo professionale da parte della Regione competente.
Purtroppo, però, non sempre le sedi periferiche dell’INPS tengono conto di questa circolare. E’ infatti capitato di veder negare l’iscrizione, sia pure con riserva, a chi non ha già in corso un’attività agricola, in contrasto con quanto previsto dalla legge e dalla circolare del direttore generale dell’INPS. In questo caso occorre trovare un modo per iniziare l’attività agricola prima dell’acquisto del terreno, magari stipulando provvisoriamente un contratto di affitto.


  1. Due diritti di prelazione
  2. Compravendita e altri contratti
  3. Chi ha diritto alla prelazione
  4. L'oggetto della prelazione
  5. La prelazione dell'affittuario
  6. La prelazione del confinante
  7. Quando il fondo è confinante

Due diritti di prelazione

Il diritto di prelazione agraria consiste nel diritto di essere preferiti ad altri per l’acquisto di un fondo agricolo, a parità di prezzo, quando il proprietario decide di venderlo. Questo diritto di prelazione è riconosciuto solo in presenza di determinate condizioni, soggettive e oggettive.
Nella definizione di prelazione agraria rientrano due distinti diritti di prelazione, soggetti a regole in parte diverse e rispondenti a differenti finalità. Da una parte c’è la prelazione riconosciuta all’affittuario del fondo offerto in vendita (art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590), dall’altra quella del proprietario del fondo confinante con quello offerto in vendita (art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817).
La prelazione agraria ha una grande rilevanza nella contrattazione per la compravendita dei fondi agricoli. Nella pratica, infatti, rappresenta il secondo aspetto che deve affrontare chi ha intenzione di acquistare un fondo agricolo (il primo è ovviamente quello delle agevolazioni fiscali).
La disciplina legislativa della prelazione agraria, però, è rimasta sostanzialmente ferma agli anni ’60 e ’70 e del secolo scorso, e non tiene conto della realtà dell’agricoltura italiana, che sta affrontando un passaggio generazionale e, grazie alla nuova disciplina dell’imprenditore agricolo professionale e delle società agricole, sta cercando di acquisire la struttura necessaria per rimanere competitiva in uno scenario economico sempre più globalizzato.
A complicare ulteriormente la situazione, le norme sulla prelazione agraria sono sempre state molto sintetiche, e hanno dato origine a una lunga serie di dubbi interpretativi.
Oggi la prelazione agraria è dunque disciplinata da poche norme dettate dal legislatore molto tempo fa, e da una serie di sentenze in cui i giudici, nell’arco di quasi mezzo secolo, hanno fornito le loro interpretazioni, spesso contrastanti, per colmare le lacune normative. Queste sentenze, specialmente quando sono arrivate a formare orientamenti consolidati, rappresentano una valida indicazione di come potrebbe essere deciso un caso analogo, ma ricordiamo che non sono vincolanti per i giudici nelle controversie future, quindi su molti aspetti sono possibili interpretazioni differenti.

Compravendita e altri contratti

Il diritto di prelazione è testualmente previsto per il trasferimento a titolo oneroso (o di concessione in enfiteusi) di fondi agricoli (art. 8, primo comma, della legge 26 maggio 1965, n. 590). L’ipotesi principale in cui si applica il diritto di prelazione è dunque la compravendita del fondo agricolo.
Il diritto di prelazione è invece espressamente escluso quando il fondo agricolo è oggetto di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento ed espropriazione per pubblica utilità (art. 8, secondo comma, della legge 26 maggio 1965, n. 590).
La giurisprudenza ha precisato che non è ammesso l’esercizio della prelazione in caso di permuta, quale che sia il bene permutato con il fondo agricolo (Cass. 3 novembre 1990, n. 10573; Cass. 19 luglio 1990, n. 7391; Cass. 16 agosto 1988, n. 4948; Cass. 16 giugno 1984, n. 3607; Cass. 13 febbraio 1985, n. 1211; Cass. 20 dicembre 1980, n. 6573; Cass. 21 novembre 1981, n. 6225; Cass. 28 aprile 1981, n. 2584), a meno che si di un bene fungibile, come per esempio titoli di Stato oppure titoli azionari o obbligazionari quotati in mercati regolamentati (Cass. 11 febbraio 1989, n. 863; Cass. 23 novembre 1985, n. 5829). La previsione di un conguaglio in denaro nella permuta non fa sorgere il diritto di prelazione agraria, purché il conguaglio sia destinato a pareggiare il valore dei beni permutati, e il suo importo non risulti superiore al valore del bene oggetto di permuta (Cass. 3 novembre 1990, n. 10573; Cass. 19 luglio 1990, n. 7391; Cass. 26 agosto 1982, n. 4729).
Il diritto di prelazione è escluso anche in caso di donazione, come pure negli altri casi di trasferimento a titolo gratuito privi dello spirito di liberalità, dato che la legge fa riferimento ai trasferimenti a titolo oneroso (art. 8, primo comma, della legge 26 maggio 1965, n. 590). Alla donazione è equiparata anche la vendita a prezzo simbolico o irrisorio, che integra una donazione indiretta (Cass. 15 maggio 2001, n. 6711; Cass. 18 luglio 1991, n.. 7969).
Non si può ipotizzare un diritto di prelazione neanche nell’ambito di una divisione.
Il diritto di prelazione non spetta neppure nel caso di conferimento del fondo agricolo in una società di qualsiasi genere (sia che esso avvenga in sede di costituzione, sia in occasione di una delibera di aumento del capitale sociale), dato che questo è equiparato alla permuta del terreno con un altro bene, quale è la partecipazione sociale (Cass. 8 giugno 1992, n. 7039; Cass. 1 agosto 1991, n. 8458; Cass. 20 agosto 1990, n. 8492). Infatti, mentre il prezzo in denaro può essere pagato da chiunque, in questa ipotesi il corrispettivo è infungibile.
Resta naturalmente fuori dal campo di applicazione della prelazione agraria la cessione delle quote di una società che sia proprietaria di terreni agricoli, poiché la cessione comporta il subingresso nella qualità di socio, non l’acquisto della proprietà del fondo agricolo, che resta in capo alla società (Cass. 26 gennaio 2010, n. 1523; Cass. 17 febbraio 1984, n. 1190).
Secondo l’opinione prevalente, il diritto di prelazione agraria è escluso anche quando il trasferimento del terreno agricolo avviene nell’ambito di un accordo di transazione (cioè dell’accordo con cui le parti, facendosi reciproche concessioni che possono anche includere il trasferimento della proprietà di beni immobili, pongono fine a una lite tra di esse. La transazione, infatti, è normalmente caratterizzata dall’infungibilità delle prestazioni reciproche (Cass. 29 maggio 1984, n. 3283). E’ comunque consigliabile prestare particolare attenzione alle transazioni caratterizzate da un accordo che prevede il trasferimento del terreno agricolo a fronte del pagamento di un corrispettivo in denaro (pur se accompagnato dalla rinuncia alla lite), che si prestano a essere facilmente riqualificate come compravendite in sede giudiziale.
E’ soggetto al diritto di prelazione agraria il trasferimento del fondo agricolo quale corrispettivo della costituzione di una rendita vitalizia, ma non di un vitalizio alimentare, nel quale l’acquirente si obbliga a corrispondere, oltre a vitto, alloggio e quanto altro necessario, anche assistenza morale, che introduce un elemento di infungibilità nella prestazione (Cass. 18 dicembre 1986, n. 7679; Cass. 14 giugno 1982, n. 3625; Cass. 30 ottobre 1980, n. 5855).
La giurisprudenza ha ritenuto applicabile il diritto di prelazione agraria nel caso di vendita della nuda proprietà del fondo agricolo (Cass. 22 agosto 1990, n. 8561; Cass. 27 luglio 1973, n. 2204), o di una quota indivisa del fondo (Cass. 26 luglio 2001, n. 10218; Cass. 22 gennaio 1991, n. 591; Cass. 23 novembre 1985, n. 5829), anche se ovviamente in queste ipotesi è improbabile che il diritto di prelazione sia esercitato, dato che il diritto acquistato non consentirebbe la coltivazione del terreno, e l’acquisto non potrebbe godere delle agevolazioni fiscali. Ricordiamo però che in caso di vendita di una quota di comproprietà indivisa da parte di un componente della famiglia coltivatrice, gli altri componenti hanno diritto alla prelazione se sono coltivatori manuali o continuano l'esercizio dell'impresa familiare in comune (art. 8, terzo comma, della legge 26 maggio 1965, n. 590). In ogni caso, all’affittuario sono preferiti sempre, se coltivatori diretti, i coeredi del venditore (art. 8, dodicesimo comma, della legge 26 maggio 1965, n. 590).
Il diritto di prelazione agraria spetta infine nell’ipotesi di vendita all’asta da parte di un ente pubblico, pertanto l’avente diritto deve essere messo in condizione di acquistare il fondo con preferenza rispetto all’aggiudicatario (Cass. 12 ottobre 1982, n. 5264; Cass. 23 ottobre 1979, n. 5548), e nel caso di vendita con patto di riscatto (Cass. 3 giugno 1991, n. 6227).

Chi ha diritto alla prelazione

I due tipi di prelazione agraria, quella riconosciuta all’affittuario del fondo offerto in vendita (art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590), quella del proprietario del fondo confinante con quello offerto in vendita (art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817), sono accomunati dalla figura soggettiva che ne può beneficiare, il coltivatore diretto.
Ricordiamo infatti che non hanno mai diritto di prelazione agraria gli imprenditori agricoli professionali, che pure, in seguito alla riforma dell'impresa agricola, hanno ottenuto l’accesso a tutte le agevolazioni di carattere fiscale in ambito agricolo (d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99, modificato dal d.lgs. 27 maggio 2005, n. 101).
La prelazione agraria rimane dunque strettamente riservata ai coltivatori diretti.

Il coltivatore diretto
La disciplina della prelazione agraria è centrata sulla figura del coltivatore diretto.
L’art. 31 della legge 26 maggio 1965, n. 590, stabilisce che al fine dell’applicazione delle norme sulla prelazione agraria “sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi ed all'allevamento ed al governo del bestiame, sempreché la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per l'allevamento ed il governo del bestiame”. Precisa inoltre che “Nel calcolo della forza lavorativa il lavoro della donna è equiparato a quello dell'uomo”.
Il lavoro proprio e dei familiari del coltivatore diretto era inteso in origine come lavoro essenzialmente manuale, e questo limitava fortemente la possibilità di crescita dimensionale dell’azienda agricola. Per quanto numerosi potessero essere i familiari, e anche dando per scontato che tutti si dedicassero, senza eccezioni, al lavoro manuale nei campi (come normalmente avveniva nel mondo agricolo preso a riferimento dal legislatore), l’azienda agricola a coltivazione diretta non poteva superare una certa dimensione, comunque piccola secondo gli standard attuali.
Nel corso degli anni, però, lo sviluppo nella meccanizzazione delle colture agricole ha consentito un notevole incremento della superficie di terreno coltivabile da un singolo soggetto, e un conseguente aumento dimensionale delle aziende agricole gestite dai coltivatori diretti.
La figura del coltivatore diretto che aveva presente il legislatore nel 1965 era sicuramente molto diversa da quella che troviamo oggi nelle nostre campagne, e molto diverso era anche lo scenario generale. Nel secondo dopoguerra, da una parte c’era il coltivatore diretto, dall’altra c’era il latifondo, la grande proprietà terriera lavorata da braccianti salariati, e in questo scenario l’attenzione del legislatore era dedicata al primo. Il coltivatore diretto era una specie protetta, da tutelare con ogni mezzo per assicurargli una possibilità di sopravvivenza contro un potere economico “forte”, che lo avrebbe altrimenti schiacciato. Dietro questa scelta, naturalmente, stava anche un ragionamento di opportunità politica.
Ai fini della prelazione agraria, dunque, il coltivatore diretto è chi si dedica direttamente e abitualmente alla coltivazione dei fondi e all'allevamento del bestiame, purché la forza lavoro dell'agricoltore e dei componenti del suo nucleo familiare che collaborano con lui nell'esercizio dell'attività non sia inferiore a un terzo di quella occorrente per le normali necessità dell'azienda agricola.
La Corte di Cassazione è intervenuta ripetutamente per interpretare e precisare la definizione dettata dal legislatore.
Diverse sentenze hanno riconosciuto la qualifica di coltivatore diretto, al fine del riconoscimento del diritto di prelazione, anche a chi coltiva il fondo in modo non professionale, purché stabilmente e abitualmente (quindi in modo non occasionale), e quindi anche a chi svolge un’altra attività lavorativa principale, da cui trae un reddito superiore a quello derivante dall’attività agricola (si veda per esempio Cass. 10 ottobre 2001, n. 12374; Cass. 23 gennaio 1995, n. 759; Cass. 31 gennaio 1986, n. 632; Cass. 15 gennaio 1982, n. 245; Cass. 7 marzo 1981, n. 1289). E’ stato considerato coltivatore diretto persino chi si dedica alla coltivazione del fondo per destinarne i frutti al consumo proprio, senza trarne alcun reddito, argomentando che la nozione di coltivatore diretto dettata dalla legge 26 maggio 1965, n. 590, non coincide con quella di piccolo imprenditore agricolo di cui all’art. 2083 del codice civile (Cass. 19 dicembre 1980, n. 6563).
Da ciò discende che, secondo la giurisprudenza, la qualifica di coltivatore diretto, al fine del riconoscimento del diritto di prelazione, non richiede l’iscrizione al registro delle imprese, né l’iscrizione in albi o elenchi, e trattandosi di una circostanza di fatto la relativa prova può essere fornita con ogni mezzo, anche mediante prova testimoniale e per presunzioni (si veda per esempio Cass. 27 settembre 2011, n. 19748; Cass. 19 gennaio 2006, n. 1020; Cass. 21 febbraio 2002, n. 2505; Cass. 1 settembre 1982, n. 4769). Al fine del riconoscimento del diritto di prelazione, dunque, non è necessaria neppure l’iscrizione all’INPS nella gestione previdenziale e assistenziali dei coltivatori diretti, che se presente è considerata solo come elemento indiziario, trattandosi di un dato puramente formale.
La giurisprudenza ha anche precisato anche che non si applica l'art. 2, secondo comma, della nlegge 29 novembre 1962 n. 1680 (secondo cui l'esistenza delle condizioni previste per il riconoscimento della qualità di coltivatore diretto deve essere attestata dall'ispettorato provinciale agrario, sentito il competente ufficio delle imposte dirette), dettato ad altri fini (Cass. 1 settembre 1982, n. 4769; Cass. 24 maggio 1984, n. 3194).
Secondo la giurisprudenza, il diritto di prelazione spetta anche al coltivatore diretto che si avvale di contoterzisti per le operazioni più importanti e complesse nell’ambito della coltivazione del fondo, trattandosi di pratica ordinaria e diffusa (Cass. 26 ottobre 1998, n. 10626).
La Corte di Cassazione ha riconosciuto il diritto di prelazione anche al coltivatore diretto di età avanzata che ha dimostrato di svolgere effettivamente attività di direzione dei lavori di coltivazione del fondo (Cass. 25 maggio 2007, n. 12249, riferita a un caso in cui il coltivatore diretto aveva 86 anni).
Ricordiamo infine che secondo la giurisprudenza non spetta il diritto di prelazione a chi svolge soltanto l’attività di allevamento del bestiame, dovendo questa attività essere connessa a quella di coltivazione del fondo (si veda, per esempio, Cass. 27 dicembre 1991, n. 13927).
Dall’interpretazione giurisprudenziale emerge dunque una figura di coltivatore diretto diversa da quella prevista al fine delle agevolazioni fiscali per l’acquisto dei terreni agricoli (piccola proprietà contadina), per le quali è indispensabile l’iscrizione nella gestione previdenziale e assistenziale agricola dell’INPS (art. 2, comma 4-bis, del decreto legge 30 dicembre 2009, n. 194, inserito in sede di conversione dalla legge 26 febbraio 2010 n. 25 e successivamente modificato dall'art. 1, comma 41, della legge 13 dicembre 2010, n. 220).

La società di coltivazione diretta
La riforma dell'impresa agricola (d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99, modificato dal d.lgs. 27 maggio 2005, n. 101) ha esteso il diritto di prelazione per l'acquisto dei terreni condotti in affitto o confinanti alle società agricole di persone (società semplici, s.n.c., s.a.s.) in cui almeno la metà dei soci è in possesso della qualifica di coltivatore diretto. Rimane dunque un collegamento con la figura del coltivatore diretto, a cui è tradizionalmente riservato il diritto di prelazione. Ciò che conta è il numero dei soci, indipendentemente dalla loro quota di partecipazione, dato che il legislatore non ha fatto riferimento alla metà del capitale sociale.
Ricordiamo che per essere considerata società agricola la società di persone deve avere come oggetto esclusivo l'esercizio dell'agricoltura e delle attività connesse, (individuate dall'art. 2135 del codice civile), la ragione sociale deve contenere l'indicazione “società agricola”, e almeno uno dei soci deve essere in possesso della qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale, mentre gli altri soci possono anche non essere agricoltori, indipendentemente dal loro numero. Nelle società in accomandita semplice (s.a.s.) deve essere coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale almeno un socio accomandatario.
Il diritto di prelazione, dunque, non spetta a tutte le società agricole di persone, ma solo a quelle in cui almeno la metà dei soci è in possesso della qualifica di coltivatore diretto. Sono escluse dal diritto di prelazione le società agricole di persone in cui meno della metà dei soci è coltivatore diretto, indipendentemente dalla presenza di imprenditori agricoli professionali, e sono sempre escluse le società di capitali, anche in presenza di soci coltivatori diretti.

L’imprenditore agricolo professionale
La riforma dell'impresa agricola ha introdotto la nuova figura dell’imprenditore agricolo professionale (i.a.p.), a cui ha esteso tutte le agevolazioni tributarie in materia di imposte indirette e creditizie in precedenza riservate ai coltivatori diretti (d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99, modificato dal d.lgs. 27 maggio 2005, n. 101).
All’imprenditore agricolo professionale, però, non è stato esteso il diritto di prelazione, che è rimasto prerogativa esclusiva del coltivatore diretto, singolo o associato.
Ricordiamo anche che, secondo l’interpretazione assolutamente prevalente, i beneficiari del diritto di prelazione agraria non sono stati ampliati neppure dall’art. 7 del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228, che prevede i criteri di preferenza da seguire in caso di esercizio del diritto di prelazione da parte di più coltivatori diretti confinanti. Questa norma, infatti, prevede che “nel caso di più soggetti confinanti, si intendono, quali criteri preferenziali, nell'ordine, la presenza come partecipi nelle rispettive imprese di coltivatori diretti e imprenditori agricoli a titolo principale di età compresa tra i 18 e i 40 anni o in cooperative di conduzione associata dei terreni, il numero di essi nonché il possesso da parte degli stessi di conoscenze e competenze adeguate ai sensi dell'articolo 8 del regolamento (CE) n. 1257/99 del Consiglio, del 17 maggio 1999.”. Ciò non significa che il legislatore abbia voluto estendere il diritto di prelazione agli “imprenditori agricoli a titolo principale” (ora imprenditori agricoli professionali), essendosi limitato a dettare i criteri da utilizzare per dirimere il conflitto tra più confinanti aventi diritto alla prelazione in base alle previsioni della legge n. 590 del 1965 e della legge n. 817 del 1971.

L'oggetto della prelazione

Oggetto della prelazione agraria è sempre e soltanto un “fondo rustico” o fondo agricolo (art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590). La legge non fornisce ulteriori specificazioni, ma per fondo agricolo si intende comunemente il terreno destinato all'agricoltura, che può essere comprensivo anche di uno o più fabbricati rurali, cioè fabbricati destinati esclusivamente al servizio dell'attività agricola svolta sul fondo.
La destinazione agricola risulta normalmente dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune. Questo certificato deve essere allegato all’atto di compravendita, nella sua versione più aggiornata (non deve essere stato rilasciato da più di un anno, e la parte venditrice deve dichiarare davanti al notaio che non sono intervenute modifiche negli strumenti urbanistici dopo il suo rilascio, quindi esso rappresenta fedelmente la situazione urbanistica del terreno). In questo modo la parte acquirente è sempre in grado di verificare agevolmente la destinazione urbanistica del terreno che sta acquistando. I terreni a destinazione agricola sono normalmente indicati nel certificato di destinazione urbanistica come “zona agricola”, con eventuale aggiunta di ulteriori specificazioni, oppure come “verde agricolo”.
Sono espressamente esclusi dalla prelazione agraria i terreni edificabili di qualsiasi genere (residenziali, artigianali, industriali, commerciali). La legge precisa che occorre fare riferimento anche agli strumenti urbanistici non ancora vigenti, poiché non si è ritenuto compatibile con le finalità della prelazione agraria l'acquisto di un terreno destinato a perdere, in breve tempo, la destinazione agricola (art. 8, secondo comma, della legge 26 maggio 1965, n. 590). La norma, per escludere il diritto di prelazione, fa riferimento ai terreni destinati ad utilizzazione edilizia “in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati". La Corte di Cassazione è intervenuta spesso per chiarire questo aspetto, e ha precisato anzitutto che si deve tenere conto di qualsiasi strumento urbanistico di pianificazione del territorio, proveniente dal Comune o da altro ente territoriale (si veda, per esempio, Cass. 24 marzo 2003, n. 4274; Cass. 19 gennaio 2000, n. 534; Cass. 23 giugno 1999, n. 6401; Cass. 20 giugno 1998, n. 6161; Cass. 14 gennaio 1997, n. 306; Cass. 2 aprile 1996, n. 3028). La finalità della norma, infatti, è quella di escludere il diritto di prelazione agraria in tutti i casi in cui il terreno è destinato a perdere la sua attuale destinazione agricola per acquisire la natura di bene edificabile, o comunque di area utilizzata per scopi diversi da quelli agricoli. Il diritto di prelazione è dunque escluso quando è già iniziato un procedimento amministrativo finalizzato al mutamento della destinazione urbanistica del terreno, purché questo procedimento sia già stato formalizzato in atti conoscibili dai terzi. Non è sufficiente, dunque, la richiesta di variante urbanistica presentata al Comune dal proprietario del fondo agricolo, che è un semplice atto privato sul quale la pubblica amministrazione non si è ancora pronunciata (Cass. 21 gennaio 2000, n. 673).
Non deve essere in ogni caso considerato edificabile il terreno in cui gli strumenti urbanistici consentono esclusivamente la realizzazione di costruzioni strumentali all’attività agricola, neppure se è già stato rilasciato il relativo titolo abilitativo (Cass. 21 novembre 1990, n. 11241).
Non escludono il diritto di prelazione agraria la destinazione paesistica, che risulta compatibile con l’esercizio dell’attività agricola sul terreno (Cass. 20 dicembre 1990, n. 12090; Cass. 28 aprile 1990, n. 3592), né, naturalmente, la destinazione agrituristica, che rientra espressamente nell’ambito delle attività connesse con l’attività agricola (Cass. 27 novembre 1991, n. 12684).
La giurisprudenza più recente, superando il precedente orientamento, esclude invece dalla prelazione agraria i terreni che rientrano nella destinazione a “verde pubblico”, cioè destinati alla formazione di parchi pubblici e in genere di spazi verdi per l'utilizzo collettivo della popolazione urbana (Cass. 6 marzo 2006, n. 4797; Cass. 29 marzo 2003, n. 4842; Cass. 28 giugno 2011, n. 8851; Cass. 16 novembre 1989, n. 4878) e a “verde privato”, cioè destinati alla realizzazione di giardini, parchi e spazi verdi di uso privato (Cass. 16 maggio 2003, n. 7641). Secondo la Corte di Cassazione, infatti, il legislatore ha inteso escludere dalla prelazione tutti i terreni la cui destinazione seppure non edificatoria, sia da considerare comunque “urbana” (“verde pubblico”, “verde privato” e le cosiddette “zone di rispetto”, come per esempio le aree di rispetto cimiteriale) in contrapposizione alla destinazione “agricola” (Cass. 31 marzo 2010, n. 7796; Cass. 28 aprile 2006, n. 9963; Cass. 6 marzo 2006, n. 4797).
Ricordiamo infine che se il terreno offerto in vendita ha solo in parte destinazione agricola, il diritto di prelazione spetta soltanto sulla parte agricola (Cass. 24 novembre 1986, n. 6910; Cass. 12 aprile 2000, n. 4659; Cass. 6 marzo 2006, n. 4797).
E’ pertanto opportuno che già nel contratto preliminare il prezzo complessivo sia scorporato nelle sue due componenti, quella relativa alla porzione agricola e quella relativa alla porzione edificabile o comunque a destinazione diversa, al fine di consentire l’esercizio della prelazione (in caso contrario, la prelazione può comunque essere esercitata sulla porzione agricola, e la determinazione del prezzo sarà rimessa al giudice).
Una sentenza della Corte di Cassazione ha però consentito di estendere l’esercizio della prelazione all’intero terreno oggetto della compravendita, nel quale la zona agricola era ampiamente prevalente su quella avente destinazione diversa, considerando sia il valore sia la superficie (Cass. 6 agosto 2002, n. 11757).
La presenza di uno o più fabbricati sul fondo agricolo offerto in vendita non esclude il diritto di prelazione. Dobbiamo però distinguere due ipotesi. Se si tratta di fabbricati rurali, cioè fabbricati destinati esclusivamente al servizio dell'attività agricola svolta sul fondo, la prelazione può essere esercitata sull’intero fondo agricolo, comprensivo dei fabbricati (Cass. 10 settembre 1986, n. 5538). In caso contrario, la prelazione può essere esercitata solo sul terreno agricolo, e non sui fabbricati. Anche in questo caso, come abbiamo visto, è opportuno che già nel contratto preliminare il prezzo complessivo sia scorporato nelle sue due componenti (terreno agricolo e fabbricati non strumentali) per consentire l’esercizio della prelazione sui soli terreni agricoli, e in mancanza la prelazione può essere esercitata sul solo terreno agricolo, e la determinazione del prezzo sarà rimessa al giudice.
In passato veniva escluso il diritto di prelazione agraria per i fabbricati che, pur strumentali all'attività agricola, fossero stati dichiarati al catasto fabbricati, ritenendo che in tale ipotesi la costruzione perdesse il suo connotato di fabbricato rurale. Questo elemento formale è stato però smentito dalla successiva evoluzione della normativa catastale, che come è noto oggi impone l'iscrizione al catasto fabbricati per tutte le costruzioni, compresi i fabbricati rurali, che non per questo, ovviamente, perdono i requisiti di ruralità, se presenti. Oggi, pertanto, il discrimine non può certo essere l'iscrizione in catasto fabbricati, che sarà sempre presente, ma piuttosto l'effettiva ruralità del fabbricato, che potrà essere compreso nel fondo oggetto di prelazione agraria soltanto ne effettivamente destinato al servizio dell'attività agricola, e dunque in presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge per il riconoscimento della ruralità (art. 9 del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, e modificato dall'art. 42-bis del d.l. 1 ottobre 2007, n. 159, convertito con modificazioni dalla legge 29 novembre 2007, n. 222).
La vendita del solo fabbricato rurale normalmente non è soggetta a prelazione agraria, dato che questo può assumere rilevanza, sotto il profilo della prelazione, esclusivamente quale pertinenza del terreno agricolo, al cui servizio è destinato. La Corte di Cassazione ha però eccezionalmente riconosciuto applicabile il diritto di prelazione agraria a un fabbricato rurale che, pur essendo venduto separatamente, rimaneva adibito al servizio dell’impresa agricola, e in particolare ha riconosciuto il diritto di prelazione all’affittuario del fondo che aveva già acquistato i terreni, in caso di successiva vendita dei fabbricati (Cass. 15 maggio 2009, n. 11314; Cass. 2 aprile 1992, n. 4011).
La giurisprudenza ha precisato che il diritto di prelazione esiste indipendentemente dalla dimensione del fondo agricolo (Cass. 2 febbraio 1995, n. 1244; Cass. 2 marzo 2000, n. 2327), quindi sono soggetti alla prelazione agraria sia i terreni di piccole dimensioni, sia quelli di grande estensione (ferma restando la limitazione dimensionale derivante dalla capacità lavorativa della famiglia del coltivatore diretto).
Inoltre, è indifferente il tipo di coltivazione in atto (Cass. 25 marzo 2003, n. 4374; Cass. 2 febbraio 1995, n.1244), anzi è soggetto a prelazione agraria anche il fondo attualmente non coltivato (incolto), perché ciò che conta è soltanto la possibilità di una futura coltivazione da parte dell'acquirente (Cass. 2 febbraio 1995, n. 1244). Anche il terreno boschivo è soggetto a prelazione agraria, dato che il bosco è considerato una forma di coltivazione agricola (Cass. 17 ottobre 1984, n. 5242).
La giurisprudenza ha invece escluso il diritto di prelazione in caso di affitto di terreno adibito a pascolo o in presenza di un contratto di vendita di erbe, o pascipascolo (Cass. 2 marzo 2007, n. 4958).

La prelazione dell'affittuario

L’art. 8, primo comma, della legge 26 maggio 1965, n. 590, prevede che “In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.”.
Il diritto di prelazione dell’affittuario ha lo scopo di consentire la riunione in un unico soggetto della proprietà e della conduzione del fondo agricolo. Il legislatore ha ritenuto vantaggioso, per lo sviluppo dell’economia agricola, che il soggetto che conduce il fondo (purché abbia la qualifica di coltivatore diretto) abbia la possibilità di acquistarne la proprietà con precedenza rispetto ad altri soggetti, nel momento in cui il proprietario decide di venderlo. La coincidenza tra proprietà e conduzione del fondo agricolo risponde all’interesse generale, perché il proprietario è senz’altro portato, più dell’affittuario, ad apportare miglioramenti al fondo, rendendolo più produttivo anche mediante investimenti a lungo termine.
Il diritto di prelazione spetta al coltivatore diretto solo se ricorrono queste condizioni:
- coltiva il fondo in qualità di affittuario da almeno due anni;
- non ha venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille (salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria);
- il fondo per il quale intende esercitare la prelazione, in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi, non supera il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.

La prelazione del confinante

L’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817 dispone che il diritto di prelazione previsto dal primo comma dell'art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, “spetta anche (…) al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti”.
Questa norma ha ampliato le fattispecie di prelazione agraria, concedendola anche a favore del proprietario coltivatore diretto di fondo confinante con quello offerto in vendita, ma solo in mancanza di un affittuario coltivatore diretto. La finalità prevalente, dunque, rimane quella di consentire la riunione in un unico soggetto della proprietà e della conduzione del fondo agricolo.
Ad essa si aggiunge però quella di favorire la creazione di aziende agricole di maggiore estensione, attraverso l’accorpamento dei fondi limitrofi, sempre in presenza della qualifica di coltivatore diretto.
Questa tendenza all’accorpamento avrebbe dovuto essere agevolata, nelle intenzioni del legislatore, fino al raggiungimento della massima dimensione aziendale coltivabile con la forza lavoro della famiglia diretto-coltivatrice. All’epoca questa dimensione era ancora piuttosto piccola, mentre oggi è cresciuta notevolmente, grazie alla meccanizzazione. Peraltro, è cresciuta di pari passo anche la dimensione richiesta alle aziende agricole per essere competitive sul mercato.
Perché sia riconosciuto il diritto di prelazione, l’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817 richiede che:
- il proprietario del fondo confinante lo coltivi direttamente;
- sul fondo offerto in vendita non sia insediato un affittuario coltivatore diretto. Devono inoltre essere presenti le condizioni previste dall’art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, pertanto:
- il confinante deve coltivare il fondo da almeno due anni;
- il confinante non deve aver venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille (salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria);
- il fondo per il quale il confinante intende esercitare la prelazione, in aggiunta a tutti gli altri da lui posseduti in proprietà od enfiteusi, non deve superare il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.
Il diritto di prelazione riconosciuto al proprietario del fondo confinante con quello offerto in vendita è quello che si più si presta a suscitare dubbi nell’applicazione pratica, generando conflitti tra il potenziale acquirente e il confinante che intende esercitare il diritto di prelazione. Sotto questo profilo, infatti, la posizione dell’affittuario coltivatore diretto è molto più semplice, non solo perché è sempre altamente probabile che siano presenti tutti i requisiti richiesti dalla legge (e dalla giurisprudenza) perché sussista il diritto di prelazione, ma anche perché è assai difficile che qualcuno sia interessato ad acquistare un fondo agricolo in presenza di un affittuario coltivatore diretto, senza aver prima raggiunto un accordo con questo, dato che egli, anche se non intendesse esercitare il diritto di prelazione per l’acquisto, continuerebbe a coltivare il fondo in virtù del contratto di affitto. In tale situazione, l’acquirente sarebbe penalizzato anche sotto il profilo fiscale, non potendo richiedere le agevolazioni concesse esclusivamente a chi coltiva direttamente il terreno acquistato. E’ molto probabile, dunque, che l’acquirente di un fondo condotto in affitto sia lo stesso affittuario, oppure che il terzo acquirente si accordi con l’affittuario per il rilascio del terreno, contestualmente o subito dopo l’atto di acquisto (eventualmente al termine dell’annata agraria).
Al contrario, la presenza di coltivatori diretti confinanti con il fondo offerto in vendita è quasi una costante nella pratica, e il raggiungimento di un accordo tra essi e il potenziale acquirente, pur se auspicabile, non è affatto scontato, anzi sono frequenti le situazioni di conflitto. Risulta dunque essenziale la verifica della presenza o meno dei presupposti per la sussistenza del diritto di prelazione in capo all’affittuario, sia sotto il profilo soggettivo sia sotto il profilo oggettivo.

Quando il fondo è confinante

Come abbiamo visto, la verifica circa la presenza o meno dei presupposti per la sussistenza del diritto di prelazione in capo all’affittuario è un aspetto essenziale nella gestione della compravendita di un fondo agricolo. La presenza di coltivatori diretti confinanti con il fondo offerto in vendita è quasi una costante nella pratica, e le situazioni di conflitto sono molto frequenti.
Uno degli aspetti essenziali è pertanto la verifica della qualità di confinante. La legge fa riferimento ai “terreni confinanti con fondi offerti in vendita” (art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817). Ma quando un terreno si considera “confinante” con un altro? La risposta a questa domanda, apparentemente semplice, ha impegnato i giudici di merito e di legittimità per oltre quarant’anni. Le sentenze, anche da parte della Corte di Cassazione, sono numerose, e da esse possiamo trarre molte indicazioni utili a risolvere i più disparati casi che si presentano ogni giorno nella pratica, pur tenendo sempre presente che nel nostro sistema giuridico i precedenti giurisprudenziali, per quanto autorevoli, non sono vincolanti per i giudici nelle controversie future, quindi non si possono escludere, a priori, interpretazioni differenti.
La giurisprudenza prevalente considera due fondi come “confinanti” esclusivamente quando tra di essi esiste una contiguità fisica e materiale, cioè hanno una comune linea di demarcazione, escludendo dunque il diritto di prelazione nel caso della semplice contiguità funzionale, cioè quando due fondi, pur se fisicamente separati, potrebbero essere utilmente accorpati in un’unica azienda (si veda, per esempio, Cass. 26 marzo 2003, n. 4486; Cass. 17 luglio 2002, n. 10337; Cass. 9 novembre 1994, n. 9319).
Nessun dubbio che siano confinanti due fondi che si toccano su un lato, cioè hanno una linea di confine in comune. Maggiori dubbi ha invece sollevato l’ipotesi in cui i due fondi si tocchino solo in uno spigolo, cioè, da un punto di vista strettamente geometrico, abbiano un comune un solo punto, anziché una linea. In questo caso la giurisprudenza ha ritenuto che i fondi non fossero confinanti (Cass. 20 gennaio 2006, n. 1106).
E’ piuttosto frequente che lungo il confine tra fondi agricoli di proprietà diverse sia presente una strada, di solito destinata al solo passaggio dei mezzi agricoli, ma a volte divenuta, con il passare del tempo, di uso pubblico, o addirittura una strada pubblica a tutti gli effetti. In molte realtà agricole, inoltre, lungo i confini del fondi esistono fossi, canali o rogge destinate all’irrigazione dei fondi stessi. In tutti questi casi non è così facile stabilire quando un fondo è “confinante” con un altro, e quando invece la presenza di un elemento estraneo, quale la strada o la roggia, impedisce di considerare i fondi come fisicamente contigui.

Strada pubblica e ferrovia
La presenza di una strada pubblica (comunale, provinciale, statale, o addirittura un’autostrada) o di una ferrovia lungo il confine tra due fondi esclude sempre il diritto di prelazione, secondo la giurisprudenza prevalente, poiché fa venir meno la contiguità materiale tra i fondi (Cass. 26 novembre 2007, n. 24622; Cass. 20 dicembre 2005, n. 28235; Cass. 17 luglio 2002, n. 10377; Cass. 6 agosto 2002, n. 11779; Cass. 9 febbraio 1994, n. 1331; Cass. 4 dicembre 1982, n. 6644).

Strada interpoderale
La situazione è più complicata quando lungo il confine tra due fondi corre una strada privata.
Nelle zone agricole sono ampiamente presenti le cosiddette “strade interpoderali”, chiamate anche “carrarecce”, “carreggiate” o “tratturi”, denominazioni che nelle diverse zone geografiche indicano le stradelle private (normalmente in terra, battuta dal passaggio stesso dei mezzi agricoli, o al massimo consolidata con il riporto di ghiaia, sassi o frammenti di varia origine), create dagli agricoltori per le proprie necessità di coltivazione e trasporto dei prodotti agricoli al momento del raccolto. A volte queste stradelle sono interne al fondo, e quindi appartengono a un unico proprietario, che è il solo legittimato ad utilizzarle (salva la presenza di una servitù di passaggio a favore di terzi), anche se create in prossimità del confine. La presenza di una strada creata dal proprietario del fondo destinando a tale scopo una porzione del terreno di sua proprietà non esclude la contiguità materiale con il fondo limitrofo, e quindi non esclude il diritto di prelazione agraria.
Lo stesso può dirsi per le strade interpoderali realizzate lungo il confine tra più fondi, in seguito ll’accordo tra i proprietari frontisti, ciascuno dei quali ha fornito l’area necessaria alla realizzazione di una metà della strada, pertanto il confine tra i due fondi coincide con la mezzeria della strada (sulla quale può essere presente una servitù di passaggio a favore di terzi).
Anche in questo caso c’è contiguità materiale, e dunque si ritiene prevalentemente che sussista il diritto di prelazione agraria (Cass. 29 settembre 1995, n. 10272; Cass. 3 settembre 1985, n. 4590).

Strada vicinale
Diversa è la situazione della cosiddetta “strada vicinale”, cioè quella strada che, pur essendo originariamente di proprietà privata (di solito dei proprietari frontisti), nel corso del tempo è stata assoggettata al diritto di transito pubblico a favore della collettività. Ciò avviene, normalmente, quando la strada, anziché essere destinata esclusivamente al servizio di uno o più fondi agricoli, è diventata anche una via di accesso a una piccola frazione (gruppo di case) o cascina. Le strade vicinali soggette a uso pubblico sono normalmente iscritte nell’apposito elenco tenuto dal Comune, e spesso sono riportate sulle mappe catastali con l’indicazione di strada vicinale.
Secondo la giurisprudenza, i fondi agricoli presenti ai lati della strada vicinale non possono essere considerati contigui, e pertanto è escluso il diritto di prelazione (Cass. 26 novembre 2007, n. 24622; Cass. 14 gennaio 1998, n. 265).
Normalmente per strada vicinale si intende esclusivamente quella soggetta a pubblico transito. In alcuni casi, tuttavia, è stato escluso il diritto di prelazione anche per i fondi separati da una cosiddetta “strada vicinale non aperta al pubblico transito”, cioè da una strada interpoderale formata dai frontisti mettendo in comune la proprietà di varie strisce di terreno. In questo caso, secondo una parte della giurisprudenza, la strada, pur rimanendo privata, non è di proprietà dei frontisti per singole porzioni, ma rappresenta un bene autonomo, di proprietà comune a diversi soggetti, e quindi esclude la contiguità materiale dei fondi (Cass. 27 settembre 2011, n. 19747; Cass. 26 novembre 2007, n. 24622; Cass. 19 gennaio 2007, n. 1191; Cass. 17 luglio 2022, n. 10377). Questo tipo di strada interpoderale si avvicina alle caratteristiche della “strada vicinale”, pur non essendo aperta al pubblico transito. Si tratta, però, di una situazione piuttosto difficile da dimostrare nella pratica, specialmente se la strada non è segnata sulle mappe catastali, quindi ciascun caso deve essere analizzato facendo riferimento alla specifica realtà locale, ed è comunque opportuno tenere presente che, in mancanza di una qualificazione ufficiale della strada come “vicinale”, è molto probabile che sia riconosciuto al confinante il diritto di prelazione (Cass. 8 gennaio 1996, n. 58).

Corsi d’acqua
Secondo la giurisprudenza, manca la contiguità materiale tra i fondi, e dunque è escluso il diritto di prelazione, quando questi sono separati da un fiume, da un torrente o comunque da un corso d’acqua naturale, oppure da un canale o roggia demaniale, indipendentemente dal fatto che esso sia incluso nell’elenco delle acque pubbliche, che non ha carattere costitutivo ma solo dichiarativo (Cass. 14 marzo 2008, n. 7052; Cass. 20 febbraio 2001, n. 2471; Cass. 23 giugno 1989, n. 2983; Cass. 10 febbraio 1987, n. 1433).

Fossi e canali di scolo
Si considerano invece confinanti i fondi separati da un semplice fosso o da un canale di scolo delle acque. Questo può appartenere a uno dei due fondi oppure essere comune alle due proprietà (art. 897 c.c.), che si estendono fino alla mezzeria del fosso o canale. In questo caso, dunque, sussiste il diritto di prelazione (Cass. 26 marzo 2003, n. 4486; Cass. 17 dicembre 1991, n. 13558).

Striscia di terreno
La contiguità materiale tra i fondi è ovviamente esclusa dalla presenza di una striscia di terreno di proprietà di terzi, per quanto piccola. Non dobbiamo però pensare che il venditore possa eludere il diritto di prelazione del confinante frazionando e riservandosi la proprietà di una piccola porzione di terreno in prossimità del confine. In questo caso, infatti, se il terreno frazionato, per la sua forma e la sua dimensione, non risulta idoneo a una coltivazione separata, è stato comunque riconosciuto il diritto di prelazione del confinante (Cass. 9 aprile 2003, n. 5573; Cass. 13 agosto 1997, n. 7553; Cass. 27 luglio 1990, n. 7579; Cass. 17 ottobre 1989, n. 4152). La prelazione non spetta, invece, se i fondi sono separati da un appezzamento di terreno che ha una propria autonomia strutturale e funzionale (Cass. 25 luglio 1990, n. 7503).


  1. Azienda e fondo agricolo
  2. Il passaggio generazionale dell'azienda
  3. Il passaggio generazionale dei fondi agricoli
  4. Altre Imposte sugli immobili
  5. Le aliquote dell'imposta di successione e donazione

Azienda e fondo agricolo

Il passaggio generazionale della proprietà fondiaria presenta significative differenze, sotto il profilo fiscale, se ha per oggetto un azienda gestita in proprio oppure un complesso immobiliare concesso in affitto a terzi.
Solo nel primo caso, infatti, è possibile beneficiare, nell’ambito del trasferimento per donazione o successione, della normativa fiscale di favore prevista per il trasferimento di azienda ai figli e ai discendenti.
Nel caso in cui il trasferimento ha per oggetto terreni agricoli (e fabbricati rurali) che non sono gestiti direttamente dal disponente, ma sono condotti in affitto da terzi, si applicano invece le imposte ordinarie sulle donazioni e successioni, pur con le franchigie previste dalla legge.

Il passaggio generazionale dell'azienda

La legge finanziaria per il 2007 (legge 27 dicembre 2006, n. 296), in seguito alla reintroduzione delle imposte sulle successioni e donazioni, ha disposto, a certe condizioni, l'esenzione dall'imposta di successione e donazione per i trasferimenti di aziende o rami di azienda, di quote sociali e di azioni a favore dei figli e degli altri discendenti (l'art. 2, comma 31, della legge 24 dicembre 2007, n. 244, legge finanziaria per il 2008, ha aggiunto anche il coniuge), e ha previsto espressamente che essa si applica anche ai trasferimenti effettuati tramite i patti di famiglia di cui agli articoli 768-bis e seguenti del codice civile.
Dal primo gennaio 2007, quindi, i trasferimenti di aziende o rami di azienda, di quote sociali e di azioni a favore dei figli e degli altri discendenti nell'ambito dei patti di famiglia sono esenti dall'imposta di donazione e successione. Se l'azienda comprende beni immobili, il trasferimento è esente anche dalle imposte ipotecarie e catastali che dovrebbero gravare su di essi.
L'esenzione si applica a tutte le aziende e a tutte le quote di partecipazione in società di persone (s.n.c., s.a.s. e società semplici), indipendentemente dal loro ammontare.
Se invece si tratta di azioni o quote di s.r.l. l'esenzione si applica solo alle partecipazioni che consentono al beneficiario di acquisire o integrare il controllo della società attraverso la maggioranza dei voti esercitabili nell’assemblea ordinaria.
Le legge prevede inoltre che il beneficiario deve impegnarsi espressamente a proseguire nella gestione dell'azienda, o a mantenere il controllo della società, per almeno cinque anni dopo il trasferimento, a pena di decadenza dall'agevolazione. A tal fine il beneficiario deve rendere un'apposita dichiarazione nell'atto di donazione, ovvero allegata alla dichiarazione di successione.
In caso di mancato rispetto dell'impegno assunto, sarà applicata l'imposta di donazione nella misura ordinaria (4%), ed eventualmente le imposte ipotecarie (2%) e catastali (1%) sugli immobili, oltre alla sanzione amministrativa pari al trenta per cento dell'importo non versato e agli interessi di mora.
La necessità che, per godere dell'esenzione fiscale, il trasferimento di azioni o quote di s.r.l. abbia per oggetto una partecipazione che consente al beneficiario di acquisire o integrare il controllo della società, può creare qualche problema quando il beneficiario non è uno solo dei figli.
Infatti, la ripartizione delle partecipazioni fra due o più discendenti impedirebbe a ciascuno di essi di acquisire, da solo, il controllo della società, e di conseguenza farebbe venire meno l'esenzione per tutti. L'Agenzia delle entrate ha mostrato di interpretare questa norma in modo restrittivo.
L'unica possibilità per godere dell'esenzione è che il pacchetto di controllo della società sia intestato ai figli in modo indiviso, cioè essi diventino comproprietari dell'intera partecipazione di controllo, nominando poi un rappresentante comune nei confronti della società. Si tratta sicuramente di una complicazione, ma sembra essere l'unica soluzione per ottenere l'esenzione quando il trasferimento avviene a favore di più soggetti. La divisione delle quote o azioni potrà dunque avvenire solo dopo cinque anni dal trasferimento.

Il passaggio generazionale dei fondi agricoli

Se la donazione (o la successione) ha per oggetto terreni agricoli (e fabbricati rurali) che non sono gestiti direttamente dal disponente, ma sono condotti in affitto da terzi, si applicano invece le imposte ordinarie sulle donazioni e successioni, pur con le franchigie previste dalla legge.
L’imposta sulle successioni e donazioni è stata reintrodotta nel nostro ordinamento a partire dal 3 ottobre 2006 (decreto legge 3 ottobre 2006, n. 262), dopo che era stata abolita il 25 ottobre 2001.
La nuova imposta sulle successioni e donazioni è stata subito dopo modificata, prima con la legge di conversione del decreto collegato alla finanziaria 2007 (legge 24 novembre 2006, n. 286), e poi ancora con la vera e propria legge finanziaria 2007 (legge 27 dicembre 2006, n. 296).

Altre Imposte sugli immobili

Oltre alla vera e propria imposta di successione e donazione, sul valore degli immobili compresi nell'eredità oppure donati si pagano le imposte ipotecarie e catastali, le stesse che paghiamo, per esempio, in caso di vendita. Se nel patrimonio del defunto, o nella donazione, sono compresi fabbricati e terreni, dunque, si paga il 2% di imposta ipotecaria e l'1% di imposta catastale. In totale il 3%, che si calcola sul valore catastale degli immobili, che per fortuna è (almeno fino a oggi) molto più basso del loro valore effettivo.
Le imposte ipotecarie e catastali sono uguali per tutti, quindi i figli pagano come i parenti più lontani e gli estranei, e purtroppo non è prevista alcuna franchigia, quindi questo 3% si paga sull'intero valore degli immobili, e non solo oltre il milione di euro (per coniuge e figli) e i 100 mila euro (per fratelli e sorelle). Se ci sono immobili, le imposte ipotecarie e catastali si pagano sempre.
Anche nella successione o donazione è però possibile chiedere le agevolazioni per la prima casa. Se almeno uno degli eredi o donatari intende destinare a propria abitazione principale il fabbricato ricevuto in successione o donazione, e sono presenti i requisiti previsti dalla legge sulla prima casa, le imposte ipotecarie e catastali sono ridotte a 400 euro complessivi, indipendentemente dal valore dell'abitazione.
Quando ci sono più eredi e più immobili, ciascuno può chiedere le agevolazioni prima casa su un'abitazione, e per ciascuno di essi l'agevolazione si applica all'intera unità immobiliare, anche se il beneficiario è proprietario solo di una quota o è titolare di un diritto reale. L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che si può chiedere l'agevolazione anche se la casa è utilizzata dal coniuge del defunto, che mantiene per legge il diritto di abitazione anche quando rinuncia all'eredità (risoluzione n. 29/E del 25 febbraio 2005).
Ricordiamo comunque che il semplice fatto di aver richiesto l'agevolazione per la successione o la donazione non preclude la possibilità di ottenere nuovamente le agevolazioni per la prima casa nell'ipotesi in cui si acquisti in un momento successivo un'altra abitazione, come ha espressamente chiarito l'Agenzia delle Entrate. In caso di ulteriore acquisto per successione o donazione, invece, chi ha già fruito dell’agevolazione non può goderne nuovamente, a meno che il trasferimento abbia ad oggetto quote di comproprietà dello stesso bene (circolare n. 44/E del 7 maggio 2001).

Le aliquote dell'imposta di successione e donazione

Soggetti SU TUTTI I BENI SOLO SUGLI IMMOBILI
Imposta di successione e donazione Imposta ipotecaria Imposta catastale
Coniuge, figli e parenti in linea retta 4% *
(solo sull'importo che eccede € 1.000.000)
2% 1%
Fratelli e sorelle 6%
(solo sull'importo che eccede € 100.000)
2% 1%
Altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al 3° grado 6% 2% 1%
Altri soggetti 8% 2% 1%
       

 

* Sono esenti dall'imposta i trasferimenti, a favore dei soli discendenti e del coniuge, di aziende o rami di azienda, di quote sociali e di azioni, in presenza di alcune condizioni indicate dalla legge.
E' inoltre prevista una franchigia di 1.500.000 euro per i portatori di handicap riconosciuto grave, indipendentemente dal rapporto di parentela.


  1. Il patto di famiglia
  2. I legittimari e la successione necessaria
  3. Gli eredi necessari e la parte disponibile
  4. Il divieto dei patti successori
  5. Contenuto e oggetto del patto di famiglia
  6. La forma del patto di famiglia
  7. I partecipanti al patto di famiglia
  8. La liquidazione dei legittimari
  9. Le tasse sul patto di famiglia

Il patto di famiglia

Il patto di famiglia è un contratto con il quale l'imprenditore trasferisce, in tutto o in parte, l'azienda, e il titolare di partecipazioni societarie le trasferisce, in tutto o in parte, a uno o più discendenti, con il consenso del coniuge e di tutti quelli che sarebbero legittimari (eredi necessari) se la successione si aprisse in quel momento. Chi riceve l'azienda o le partecipazioni societarie deve liquidare gli altri legittimari pagando loro una somma corrispondente alla quota di eredità che gli spetterebbe, a meno che questi vi rinunzino in tutto o in parte.

 

IMPRENDITORE

       
AZIENDA        
?        
FIGLIO ASSEGNATARIO ? DENARO ? ALTRI FIGLI

 

Il trasferimento dell'azienda o delle partecipazioni societarie ha effetto immediato e definitivo, quindi non può più essere messo in discussione neanche dopo la morte del disponente, salvo alcune eccezioni espressamente indicate dalla legge. L'azienda o le partecipazioni societarie oggetto del patto di famiglia non rientrano nella successione al momento della morte del disponente, e non è ammessa l'azione di riduzione nei confronti del trasferimento, che pertanto deve intendersi come definitivo.
Fino a ieri un accordo del genere sarebbe stato impossibile, perché considerato espressamente nullo dalla legge. Il patto di famiglia rappresenta dunque un'importante eccezione al divieto dei patti successori tradizionalmente previsto dalla nostra legislazione.

I legittimari e la successione necessaria

Per comprendere la portata del cambiamento introdotto nel nostro sistema giuridico con le norme sul patto di famiglia, è opportuno ricordare alcuni aspetti della disciplina dettata dal codice civile sulle successioni e le donazioni.
Alla morte di una persona, l'intero patrimonio del defunto passa agli eredi. Se non c'è un testamento, è la legge che stabilisce chi sono gli eredi e in quale misura essi si dividono l'eredità.
Ma anche chi fa testamento non è sempre libero di decidere a chi andrà il proprio patrimonio dopo la morte. Ci sono infatti alcuni soggetti che devono necessariamente ricevere una quota dell'eredità, anche contro la volontà del defunto. Questi soggetti sono chiamati legittimari, o anche eredi necessari, proprio perché hanno diritto a ricevere sempre una quota dell'eredità (artt. 536 e seguenti del codice civile). Essi sono il coniuge del defunto, i suoi figli e, in mancanza di figli, anche i genitori. La quota di eredità riservata ai legittimari varia in base al loro numero. Per esempio, se il defunto lascia il coniuge e un figlio, ciascuno di loro ha diritto ad almeno un terzo dell'eredità; se invece il defunto lascia il coniuge e due figli, ciascuno ha diritto a un quarto dell'eredità.
La parte dell'eredità che non è riservata ai legittimari, e di cui pertanto il testatore può disporre liberamente, è chiamata quota disponibile.
E' chiaro, dunque, che chi vuole fare testamento, se è sposato o ha dei figli, è soggetto a molte limitazioni, e può disporre liberamente solo di una piccola parte del proprio patrimonio. Le disposizioni testamentarie che eccedono la quota disponibile possono infatti essere impugnate dai legittimari attraverso l'esercizio dell'azione di riduzione, che fa rientrare nel patrimonio ereditario i beni che ne sono oggetto (art. 554 del codice civile).

Gli eredi necessari e la parte disponibile

Eredi necessari Quote di eredità riservate e disponibili
Coniuge

(in mancanza di figli e genitori)

1/2 al coniuge

1/2 disponibile come da testamento

Un solo figlio

(in mancanza del coniuge)

1/2 al figlio
1/2 disponibile come da testamento

Due o più figli

(in mancanza del coniuge)

2/3 ai figli (divisa in parti uguali)
1/3 disponibile come da testamento

Coniuge e un solo figlio

1/3 al coniuge
1/3 al figlio
1/3 disponibile come da testamento

Coniuge e due o più figli

1/4 al coniuge
1/2 ai figli (divisa in parti uguali)
1/4 disponibile come da testamento

Coniuge e genitori
(in mancanza di figli)

1/2 al coniuge
1/4 ai genitori (divisa in parti uguali)
1/4 disponibile come da testamento

Genitori
(in mancanza di figli e coniuge)

1/3 (divisa in parti uguali)
2/3 disponibile come da testamento

Quando c'è un testamento, la legge riserva una quota di eredità solo al coniuge e ai figli (se il defunto non aveva figli è riservata una quota anche ai genitori ancora viventi), quindi se il testamento è valido gli altri parenti non possono avanzare pretese

 

Per evitare che qualcuno possa eludere i diritti dei legittimari donando in tutto o in parte i propri beni mentre è ancora in vita, la legge prevede la possibilità di esercitare l'azione di riduzione anche contro le donazioni, dopo la morte del donante (art. 555 del codice civile). Per stabilire ciò che spetta ai legittimari, infatti, il patrimonio esistente al momento della morte (relictum) si somma alle donazioni effettuate in vita dal defunto (donatum). Le quote di legittima si calcolano sulla somma complessiva (relictum + donatum), e se il patrimonio residuo non è sufficiente a soddisfare i diritti dei legittimari, questi possono chiedere la riduzione delle disposizioni testamentarie e poi anche delle donazioni, iniziando da quelle più recenti. In conseguenza dell'azione di riduzione, i beni oggetto delle donazioni devono essere restituiti, in tutto o in parte, ai legittimari, non solo da chi ha ricevuto la donazione ma anche dai successivi acquirenti. E' per questo che le donazioni possono essere considerate definitive solo dieci anni dopo la morte del donante, e da ciò derivano una serie di problemi nella circolazione dei beni che sono stati oggetto di donazione. Solo recentemente la legge ha introdotto un limite di vent'anni dalla donazione, trascorso il quale sono definitivamente fatti salvi i diritti dei terzi acquirenti dei beni oggetto di donazione, e restano ferme le ipoteche iscritte sugli stessi (d.l. 35/2005). Rimane dunque la possibilità di impugnare la donazione, e rimane il divieto dei patti successori, che vietano la rinuncia preventiva all'impugnazione, ma i terzi che acquistano l'immobile o iscrivono l'ipoteca possono stare tranquilli quando sono passati vent'anni dalla donazione. Dopo vent'anni, infatti, gli eredi legittimi possono rivolgersi solo a chi aveva ricevuto la donazione, che deve risarcirli in denaro. Un termine slegato dalla morte del donante è senz'altro un passo avanti, ma vent'anni sono davvero tanti. I vent'anni, inoltre, possono essere prorogati con un atto di opposizione alla donazione da parte del coniuge o dei parenti in linea retta del donante, che in questo modo si riservano di agire contro tutti i successivi acquirenti dei beni donati anche dopo il ventennio. Questo atto di opposizione deve essere notificato al donante e trascritto nei registri immobiliari, e deve essere rinnovato ogni vent'anni. Gli aventi diritto possono rinunciare all'opposizione, ma questa rinuncia impedisce di prolungare il termine oltre i vent'anni, ma non può mai consentire di ridurlo al di sotto di tale durata minima.

Il divieto dei patti successori

La tutela dei diritti dei legittimari è completata dalla norma che vieta ai legittimari di rinunciare all'azione di riduzione prima della morte del donante (art. 557, secondo comma, del codice civile), e soprattutto dal divieto dei patti successori (art. 458 del codice civile).
I patti successori sono tassativamente vietati dalla legge italiana, a differenza di quanto avviene negli altri Stati europei. Per patto successorio si intende qualsiasi tipo di accordo con cui qualcuno dispone della propria successione, oppure dispone dei diritti che gli possono spettare su una successione non ancora aperta, o vi rinuncia. Non è possibile, dunque, stipulare un contratto per regolare una successione prima della morte dell'interessato. Questo divieto sembra andare contro il buon senso, ed è di difficile comprensione. Va bene tutelare i legittimari, ma perché impedire di raggiungere un accordo con il consenso di tutti? Purtroppo il divieto dei patti successori non è stato abrogato, ma il patto di famiglia rappresenta ora un'importante eccezione, che riconosce l'autonomia contrattuale delle parti almeno in presenza di un'azienda o di partecipazioni societarie.
Il patto di famiglia rappresenta un'importante eccezione al divieto dei patti successori, eccezione che viene espressamente prevista dal nuovo testo dell'art. 458 del codice civile. Il divieto rimane in vigore, come regola generale, ma sono ammessi, in deroga, i patti di famiglia, che rientrano pienamente nella definizione di patti successori, non tanto per quanto riguarda il trasferimento dell'azienda o delle partecipazioni societarie, che ha effetto immediato e non dall'apertura della successione, e quindi è assimilabile più che altro a una donazione, ma per la liquidazione della quota spettante ai legittimari, o la rinunzia alla stessa.
Essendo rimasta in vigore la norma che vieta i patti successori, dobbiamo muoverci con cautela nell'applicazione pratica del patto di famiglia, perché se ne superiamo i confini ricadiamo inevitabilmente in un patto successorio nullo. Un'applicazione disinvolta del nuovo istituto, dunque, può facilmente portare alla nullità degli accordi presi.

Contenuto e oggetto del patto di famiglia

Il patto di famiglia è un contratto con il quale l'imprenditore trasferisce, in tutto o in parte, l'azienda, e il titolare di partecipazioni societarie le trasferisce, in tutto o in parte, a uno o più discendenti, con il consenso del coniuge e di tutti quelli che sarebbero legittimari (eredi necessari) se la successione si aprisse in quel momento (art. 768-bis del codice civile).
Oggetto del patto di famiglia può dunque essere un'azienda, di qualsiasi genere (commerciale, industriale, artigianale ma anche agricola), oppure partecipazioni in una società di qualsiasi tipo, che vengono trasferite in tutto o in parte ai discendenti del titolare.
Nelle norme che disciplinano il patto di famiglia, il legislatore usa la parola "imprenditore" per indicare il soggetto che dispone dell'azienda o delle partecipazioni societarie trasferendole ai discendenti. Il termine, in realtà, è tecnicamente esatto solo nel caso dell'azienda gestita dal proprietario nella forma di impresa individuale, mentre risulta usato in senso atecnico se riferito al titolare delle partecipazioni societarie. Non si può dubitare che il legislatore, parlando di imprenditore, intendesse riferirsi anche a chi gestisce l'impresa in forma societaria, da solo o con altri soci. Suscita però molti dubbi la possibilità di utilizzare il patto di famiglia anche per trasferire una partecipazione sociale di minoranza, che non consente in alcun modo di incidere sulla gestione della società ma rappresenta solo una forma di investimento finanziario. Sarebbe sicuramente contrario alla legge un patto di famiglia con il quale viene trasferita una piccola percentuale di partecipazioni in una società quotata in Borsa, acquistata dal disponente solo a titolo di investimento. In tal caso, infatti, il disponente non potrebbe certo essere definito, neppure impropriamente, come imprenditore. Nelle piccole e medie imprese il patto di famiglia non si ritiene applicabile a una quota di partecipazione che non può essere considerata "di maggioranza" o quantomeno "di riferimento". E' stato fatto notare, però, che evitare la polverizzazione di una quota, anche modesta, della società potrebbe essere vantaggioso per il futuro dell'impresa. Rimane controversa anche la possibilità di applicare il patto alle partecipazioni in una società di comodo, creata appositamente in vista del patto di famiglia. La questione, insomma, rimane aperta e dovrà essere maggiormente approfondita dagli interpreti.
Per quanto riguarda il tipo di società le cui partecipazioni possono essere oggetto del patto di famiglia, sicuramente può trattarsi di una società di persone (società semplice, società in nome collettivo o società in accomandita semplice), di una società a responsabilità limitata oppure di una società per azioni (o in accomandita per azioni). L'uso del termine "quote" da parte del legislatore deve intendersi come un'imprecisione di linguaggio, dato che non ci sarebbe alcuna ragione di escludere dal patto di famiglia le azioni di s.p.a.. Molti dubbi sono stati però avanzati in riferimento alla quota del socio accomandante di s.a.s., che non può incidere sulla gestione della società.
In ogni caso il trasferimento delle partecipazioni societarie, anche nell'ambito del patto di famiglia, deve avvenire nel rispetto delle modalità e dei limiti previsti dalla legge, dai patti sociali o dallo statuto per le differenti tipologie di società. Nelle società di persone, dunque, è normalmente necessario l'intervento di tutti i soci, che devono prestare il consenso al trasferimento della quota sociale. Nelle società di capitali, invece, potrà essere necessaria la preventiva rinuncia al diritto di prelazione da parte degli altri soci, oppure il gradimento degli stessi o di un organo sociale, ove previsto dallo statuto vigente. Se l'azienda trasferita è gestita nella forma di impresa familiare, sono fatti salvi i diritti dei familiari partecipanti all'impresa relativamente agli utili e agli incrementi dell'azienda (art. 230-bis del codice civile), che devono essere liquidati direttamente dall'imprenditore e non vanno confusi con la liquidazione a essi eventualmente spettante nell'ambito del patto di famiglia, se essi sono anche legittimari. Non opera, invece, il diritto di prelazione previsto a favore dei familiari partecipanti all'impresa, trattandosi di trasferimento a titolo gratuito, se non di una vera e propria donazione. Le opinioni contrarie appaiono prive di fondamento.
Per espressa previsione legislativa, il trasferimento dell'azienda o delle partecipazioni societarie può essere anche parziale, e ciò sembra consentire al disponente di attuare un trasferimento progressivo e dilazionato nel tempo. Nell'azienda il trasferimento parziale può riguardare un ramo di azienda oppure una quota di comproprietà. In questo caso dovrebbe essere costituita una società tra il disponente e i discendenti beneficiari dell'assegnazione, a meno che si voglia ipotizzare un contestuale affitto di una quota dell'azienda, che continuerebbe così a essere gestita in forma individuale, dallo stesso disponente o dal discendente assegnatario. Nel caso delle partecipazioni societarie, invece, il loro trasferimento parziale non crea problemi, e anzi può essere opportuno al fine di realizzare un graduale passaggio generazionale dell'impresa, a meno che si voglia ritenere, anche in questo caso, inapplicabile il patto di famiglia a una quota di partecipazione che non possa essere considerata "di maggioranza" o "di riferimento". Una simile interpretazione, però, andrebbe chiaramente contro la volontà del legislatore, che ha espressamente previsto la possibilità di un trasferimento parziale, e quindi dilazionato nel tempo.
L'aver ammesso, come oggetto del patto di famiglia, solo l'azienda e le partecipazioni societarie rappresenta naturalmente una grossa limitazione alla possibilità di raggiungere un accordo anticipato su una futura successione. Nell'ambito del dibattito che ha preceduto e accompagnato l'approvazione della nuova legge, era stata prospettata anche la possibilità di estendere il patto di famiglia ai beni immobili o ad altri beni compresi nel patrimonio del defunto, ma il legislatore ha intenzionalmente voluto privilegiare le esigenze di continuità dell'impresa, mantenendo invece l'assoluta rigidità del sistema per tutte le altre ipotesi. Niente da fare, dunque, per chi non ha nel proprio patrimonio aziende o partecipazioni societarie, e anche per gli imprenditori non c'è comunque la possibilità di trasferire con il patto di famiglia beni di altro genere (mobili o immobili) eventualmente compresi nel proprio patrimonio. Per i beni che rimangono nel patrimonio del disponente, dunque, si aprirà a suo tempo la successione secondo le regole ordinarie.

La forma del patto di famiglia

Per espressa disposizione di legge, il patto di famiglia deve essere stipulato nella forma di atto pubblico (art. 768-ter del codice civile). L'intervento del notaio, dunque, è sempre necessario, anzitutto per la natura dei beni oggetto del patto (azienda o partecipazioni societarie), il cui trasferimento richiede un controllo imparziale a garanzia dei terzi, ma soprattutto perché occorre verificare che ciascuno dei partecipanti sia pienamente consapevole delle conseguenze del contratto che sta firmando. Proprio per questo il legislatore non ha ritenuto sufficiente neppure la scrittura privata autenticata dal notaio, abitualmente utilizzata per il trasferimento delle aziende e delle partecipazioni societarie, ma ha richiesto la forma più solenne dell'atto pubblico.
La legge non prevede la presenza di due testimoni, che però è sicuramente opportuna e probabilmente sarà sempre richiesta dal notaio, considerata la natura essenzialmente donativa del trasferimento dell'azienda o delle partecipazioni societarie.

I partecipanti al patto di famiglia

Al patto di famiglia devono partecipare, ovviamente, il disponente e i discendenti ai quali viene trasferita l'azienda o le partecipazioni societarie.

La legge, inoltre, prevede espressamente la necessità che vi prendano parte il coniuge del disponente e tutti quelli che sarebbero legittimari se nel momento della stipula del patto di famiglia si aprisse la sua successione (art. 768-quater, primo comma, del codice civile). Ciò significa che il patto di famiglia può essere stipulato solo se il disponente raggiunge un accordo con tutti i legittimari circa il trasferimento dell'azienda (o delle partecipazioni societarie) e la liquidazione delle altre quote, in denaro o in natura. In mancanza di accordo unanime, il patto di famiglia non può essere stipulato, quindi questo strumento non può mai essere utilizzato per privare i legittimari dei diritti riconosciuti dalla legge, senza il loro consenso. Il patto di famiglia, d'altronde, non è certo inteso come un mezzo per "diseredare" i legittimari, neppure parzialmente. La deroga al divieto dei patti successori introdotta nel nostro ordinamento deve intendersi come uno strumento eccezionale, che può essere utilizzato solo con l'accordo di tutti gli interessati. Un patto di famiglia stipulato senza la partecipazione di tutti i legittimari sarebbe irrimediabilmente nullo e improduttivo di qualsiasi effetto. L'ipotesi, avanzata da alcuni interpreti, di "convocare" i legittimari per la stipula del patto e poi procedere anche in assenza di alcuni di loro appare del tutto fantasiosa e priva di qualsiasi riscontro nella legge. Anche in questo caso il patto sarebbe nullo.
Normalmente i partecipanti al patto di famiglia saranno il disponente, il coniuge e i figli. Si può anche ipotizzare che in alcuni casi il disponente intenda trasferire l'azienda o le partecipazioni societarie direttamente a un nipote (figlio del figlio), saltando così una generazione, naturalmente con l'accordo dei figli. La legge non prevede la partecipazione al patto di famiglia dei genitori (o ascendenti) del disponente, dato che questi sono legittimari solo in assenza di discendenti, e la presenza di discendenti è sempre essenziale per la stipula del patto di famiglia.

La liquidazione dei legittimari

Chi riceve l'azienda o le partecipazioni societarie deve liquidare gli altri legittimari pagando loro una somma corrispondente alla quota di eredità che gli spetterebbe sull'azienda o sullepartecipazioni societarie, a meno che questi vi rinunzino in tutto o in parte (art. 768-quater, secondo comma, del codice civile).
Questa liquidazione avviene a titolo gratuito, cioè senza corrispettivo. Naturalmente l'assegnatario dell'azienda o delle partecipazioni societarie non ha intenzione di beneficiare i legittimari, ma adempie a un preciso obbligo assunto nei confronti del disponente in conformità alla legge.
La liquidazione viene dunque assimilata a un onere apposto dal disponente alla donazione dell'azienda o delle partecipazioni societarie, e come tale può essere considerata una donazione indiretta effettuata dal disponente al legittimario.
La liquidazione dei legittimari avviene in base al valore dell'azienda o delle partecipazioni societarie al momento della stipula del patto di famiglia, determinato di comune accordo dai partecipanti, che rimane così definitivamente fissato. La legge non prevede regole particolari per la determinazione di tale valore, che pertanto può essere liberamente individuato dalle parti.
L'espressa previsione di una possibilità di rinunciare in tutto o in parte alla liquidazione conferma l'assoluta libertà dei partecipanti nel fissare il valore su cui essa si basa. Per evitare, però, la possibilità che il patto di famiglia sia impugnato da parte di chi non conosceva il reale valore dell'azienda o delle partecipazioni societarie, potrebbe essere opportuno far redigere una perizia di stima.
La liquidazione può avvenire in denaro oppure, in tutto o in parte, anche in natura, cioè con il trasferimento di beni di qualsiasi genere. In questo caso i beni assegnati ai legittimari che partecipano al patto di famiglia sono imputati alle loro quote di legittima secondo il valore che viene ad essi attribuito nel contratto.
Il trasferimento dei beni ai legittimari può avvenire anche con un contratto successivo, che sia espressamente dichiarato collegato al primo, con l'intervento degli stessi soggetti o di quelli che li hanno sostituiti. E' quindi possibile rinviare la liquidazione dei legittimari a un atto successivo, inserendo nel patto di famiglia un semplice impegno a provvedere in tal senso.
E' prevista espressamente la possibilità che i legittimari rinunzino in tutto o in parte alla liquidazione della loro quota di legittima. In questo caso nulla è dovuto da chi ha ricevuto l'azienda o le partecipazioni societarie, e i legittimari, al momento della morte del disponente, parteciperanno alla successione solo sugli altri beni eventualmente rimasti nel suo patrimonio.
La liquidazione ai legittimari rappresenta probabilmente l'aspetto più problematico nell'ambito della disciplina del patto di famiglia, a causa dell'impostazione scelta dal legislatore, e ha già suscitato contrasti tra gli interpreti.
La scelta più logica, quella che ci indicherebbe il buon senso, sarebbe stata quella di consentire al disponente di liquidare direttamente i legittimari, nell'ambito del patto di famiglia, assegnandogli una somma di denaro oppure beni in natura. Per esempio, l'imprenditore avrebbe potuto assegnare l'azienda a un figlio e un immobile di pari valore all'altro figlio. Solo nel caso in cui il valore dell'azienda fosse stato notevolmente superiore a quello degli altri beni presenti nel patrimonio del disponente, avrebbe potuto essere prevista la liquidazione da parte di chi ha ricevuto l'azienda. Il legislatore, invece, ha previsto come unica possibilità la liquidazione dei legittimari da parte dell'assegnatario dell'azienda o delle partecipazioni societarie. Una scelta anomala, perché va contro la normale volontà dei genitori di provvedere direttamente alla divisione del patrimonio tra i figli. Una scelta che si spiega solo con la precisa volontà di limitare il patto di famiglia alla sola azienda o alle partecipazioni societarie, ed escludere tassativamente la possibilità di utilizzarlo per trasferire beni di altro genere, in particolare gli immobili. Una scelta discutibile, che possiamo criticare ma che non possiamo ignorare, neppure proponendo interpretazioni che, per quanto appetibili da un punto di vista pratico, non sembrano compatibili né con la lettera della legge né con il suo spirito.
Purtroppo dobbiamo accettare il fatto che, nell'ambito del patto di famiglia, l'imprenditore può trasferire l'azienda a uno dei figli, ma non può compensare gli altri assegnando loro altri beni. A maggior ragione la liquidazione degli altri legittimari non può avvenire da parte di un terzo (per esempio il coniuge del disponente). La liquidazione degli altri legittimari deve venire solo da chi ha ricevuto l'azienda o le partecipazioni sociali.
Il primo problema che si può presentare è dunque il reperimento della liquidità necessaria, o dei beni da trasferire ai legittimari. Se possiamo presumere che l'imprenditore giunto all'età della pensione abbia altri beni, oltre all'azienda, nel proprio patrimonio, non altrettanto si può ipotizzare per il figlio che sta iniziando adesso l'attività. Sarà dunque inevitabile, nella maggior parte dei casi, il ricorso al credito bancario. Chi riceve l'azienda o le partecipazioni societarie potrà stipulare un mutuo per finanziare la liquidazione degli altri legittimari, offrendo presumibilmente in garanzia l'azienda stessa o le partecipazioni societarie.

 

       

IMPRENDITORE

       
        AZIENDA        
        ?        
BANCA ? MUTUO ? FIGLIO ASSEGNATARIO ? DENARO ? ALTRI FIGLI

 

Se invece l'imprenditore vuole compensare direttamente gli altri legittimari, versando loro una somma di denaro o trasferendogli altri beni, occorre affiancare al patto di famiglia una o più donazioni, che possono anche essere contestuali ma rimangono necessariamente al di fuori di esso. A queste donazioni, dunque, non si può applicare la disciplina di favore prevista per i trasferimenti disposti nell'ambito del patto di famiglia. Si tratterà dunque di donazioni esposte all'azione di riduzione e alla collazione (oltre i limiti nei quali è ammessa una dispensa). Sarà comunque possibile combinare gli effetti delle donazioni e del patto di famiglia, con eventuale rinuncia alla liquidazione da parte dei legittimari già beneficiati, in modo di avvicinarsi al risultato voluto. In questo modo si potrà anche tenere conto dei beni eventualmente già trasferiti dall'imprenditore ad alcuni figli, mediante donazione o semplicemente fornendo i soldi necessari al loro acquisto (donazione indiretta), come spesso avviene in pratica.
Il punto cruciale, in questo ambito, sta nell'obbligo dell'assegnatario dell'azienda o delle partecipazioni societarie di imputare alla propria quota di eredità, al momento della futura successione, il valore di ciò che ha ricevuto nell'ambito del patto di famiglia. Come abbiamo visto, i beni assegnati ai legittimari che partecipano al patto di famiglia sono imputati alle loro quote di legittima secondo il valore che viene ad essi attribuito nel contratto. Ciò non è espressamente previsto nei confronti dell'assegnatario dell'azienda o delle partecipazioni sociali, ma è chiaro che nella futura successione non possiamo fare a meno di tenere conto di quanto essi hanno già ricevuto nell'ambito del patto di famiglia. In realtà, per l'assegnatario dell'azienda o delle partecipazioni sociali, questa regola discende dalla natura essenzialmente donativa del trasferimento (art. 564, secondo comma, del codice civile). L'assegnatario dell'azienda o delle partecipazioni societarie deve quindi imputare alla propria quota di eredità ciò che ha ricevuto nell'ambito del patto di famiglia, secondo il valore in esso determinato, al netto di quanto egli ha liquidato agli altri legittimari.

 

  IMPRENDITORE  
AZIENDA   ALTRI BENI
?   ?
FIGLIO ASSEGNATARIO   ALTRI FIGLI

 

Grazie al meccanismo dell'imputazione, anche le donazioni effettuate al di fuori del patto di famiglia possono essere di fatto sottratte all'azione di riduzione. Occorre però trovare caso per caso un difficile equilibrio tra le varie disposizioni, con il rischio che la soluzione individuata sia messa in discussione da un cambiamento imprevisto della situazione. Il legislatore, infatti, sembra volerci costringere a ragionare per compartimenti stagni: da una parte l'azienda, che può essere oggetto di successione anticipata mediante il patto di famiglia, con contestuale liquidazione degli altri legittimari; dall'altra parte il residuo patrimonio dell'imprenditore (beni immobili, denaro, etc.) che continua ad essere regolato dalle norme in tema di successione (o donazione), la cui sorte sarà dunque decisa solo alla morte dell'imprenditore. Purtroppo questo è l'esatto contrario di ciò che avviene nella realtà, dove il patrimonio da trasferire ai figli viene sempre considerato unitariamente.

Le tasse sul patto di famiglia

Il patto di famiglia può usufruire dell'esenzione dall'imposta di successione e donazione per i trasferimenti di aziende o rami di azienda, di quote sociali e di azioni a favore dei figli e degli altri discendenti (legge 27 dicembre 2006, n. 296).

Compravendita Terreni

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Claudia
0 # DtssaClaudia 2019-04-10 13:44
Buongiorno,
Se compro un terreno agricolo e vorrei vedere se c'e' una porzione edificabile, sa chi posso contattare?
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Pierluigi
0 # PrelazionePierluigi 2018-10-22 17:55
Buonasera, è vero che se un affittuario di un terreno agricolo rinuncia alla prelazione, automaticamente decade ogni diritto altrui alla stessa? Anche da parte di eventuali confinanti con requisiti agricoli, in quanto la prelazione è unica, quindi una volta decaduta non vi sono altri diritti di terze figure? Grazie
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Miguel Angel Boccell
-2 # terreno agricolo-edificabileMiguel Angel Boccell 2018-08-24 11:10
Buon giorno, un'informazione, sto per acquistare un terreno di 2600 mt2 in collina, (diviso in 1300 mts edificabili con tasso edificabilità 0.5 e il restante 1300 mts agricolo, tutto insieme). DOMANDA: quali tasse dovrei pagare e quanto? GRAZIE.
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Sara
+3 # Imposta su D07Sara 2018-08-09 15:00
Buongiorno, devo vendere dei capannoni accatastati in D07 a una piccola propr.contadina. li vendo con un srl, so che sono esenti Iva, ma chi compra che imposte deve pagare? 9% o 1%+3% ?
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Michele
+8 # Acquisto terreno agricoloMichele 2018-02-15 10:07
Salve Mirko
devo acquistare un terreno agricolo nel comune di Andria (BT). Lavoro in un'azienda metalmeccanica e sono proprietario di altri terreni agricoli che conduco regolarmente. Vorrei sapere se c'è la possibilità di versare l'imposta di registro al 9% sul terreno che sto per acquistare.
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provvedi  mario
+2 # cedenteprovvedi mario 2017-11-05 11:51
calcolo valore irpef terreno rivalutato a €.300000
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Silvia
+4 # Atto per acquisto terreno agricoloSilvia 2017-08-20 22:04
Buongiorno, 15 anni fa ho acquistato la mia abitazione con terreno annesso. Le particelle erano due ma il notaio non ha inserito una di esse . Naturalmente io ho pagato l'intero pacchetto cioè casa e terreno confinante. Ora volendo sanare la questione ed essendo il venditore già d'accordo, cosa mi consiglia di fare? Potrei stipulare un atto con prezzo simbolico? E se si questo mi farà diminuire le spese della pratica? Grazie
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Andrea
+3 # InformazioniAndrea 2017-08-10 13:25
Sono un agricoltore IAP e volevo comprare da un fallimento terreni accatastati bosco ceduo,seminativo irriguo ,ma con destinazione estrattivo(cava) ate 32 agricolo speciale. terreni già al 90% escavatori e quindi diventati ora terreno e laghetto ,non è proprio possibile usufruire di tassazione agevolata ppc o per riordino fondiario essendo adiacente all'azienda?
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Mirko M.
+2 # InformazioniMirko M. 2017-08-11 10:30
Salve Andrea.
Grazie per il contributo del suo post.
Rispondo alla sua domanda sulla base di una linea di principio: quasi tutti i terreni si prestano alla coltivazione agricola, ma per molti aspetti assume rilevanza anche la destinazione prevista negli strumenti urbanistici, cioè nei documenti predisposti dagli enti locali territoriali per pianificare l’utilizzo del territorio. La destinazione urbanistica "agricola" risulta fondamentale, per esempio, sia al fine dell’applicazione delle agevolazioni fiscali sull’acquisto dei fondi agricoli, sia nell’ambito dei requisiti previsti per l’esercizio del diritto di prelazione agraria.
Nello specifico, può incaricare un tecnico, se già non l'avesse fatto, a verificare di persona la reale destinazione urbanistica, al di là di come si presentano ad "impressione o a vista" i terreni: questo può servire anche a verificare la congruità delle informazioni contenute nella documentazione immobiliare conservata e pubblicata dal tribunale.
Resto a di sposizione per ulteriori approfondimenti.
A presto. Mirko M.
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Andrea
+3 # RispostaAndrea 2017-08-11 12:55
Grazie della risposta,in effetti la destinazione è estrattiva se non sarà possibile prima, chiederò poi il cambio di destinazione per via della tassazione agevolata comune permettendo
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stefano
+1 # acquisto terreno non edificabilestefano 2017-08-06 16:27
Salve, sarei interessato ad acquistare un terreno agricolo non edificabile da privato e non sono coltivatore diretto. L'iva applicata è al 9%? Mi converrebbe iscrivermi vome coltivatore diretto per risparmiare l'iva e se si, quali requisiti dovrei avere? Grazie
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Mirko M.
+2 # acquisto terreno non edificabileMirko M. 2017-08-08 10:10
Salve Stefano.
Se affronta l'acquisto come "soggetto DIVERSO da coltivatore diretto o IAP" di un "terreno agricolo e relative pertinenze" da un soggetto "privato" (diverso quindi da soggetto passivo d'IVA) provvederà al pagamento dell'imposta di registro nella misura del 15% sul prezzo di compravendita, oltre alle imposte ipotecaria e catastale di importo fisso rispettivamente di Euro 50,00.
Diversamente, affrontando l'acquisto della stessa tipologia di terreno dallo stesso cedente (soggetto "privato"), è sottoposto ad una imposizione fiscale molto diversa se agisce come "Coltivatore diretto o IAP":
- "senza agevolazioni": imposta di registro al 9% sul prezzo di compravendita, oltre alle imposte ipotecaria e catastale di importo fisso rispettivamente di Euro 50,00;
- "con agevolazioni": imposta di registro e ipotecaria di importo fisso rispettivamente di Euro 200,00 e imposta catastale all'1% del prezzo di compravendita.
Per poter accedere alle agevolazioni della piccola proprietà contadina, le ripropongo il contenuto di un post precedente:
Citazione Mirko M.:
Per poter accedere alle agevolazioni della piccola proprietà contadina per la formazione o l’arrotondamento, è necessario essere in possesso di determinati requisiti.
- i SOGGETTI richiedenti devono essere imprenditori agricoli professionali (IAP) e coltivatori diretti (incluse le società agricole) regolarmente iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale. Nel caso dei coltivatori diretti, è importante che i soggetti in questione si dedichino direttamente, abitualmente e manualmente alla coltivazione dei fondi e al governo di bestiame. Inoltre, la forza lavoro del suo nucleo famigliare non deve essere inferiore a 1/3 di quella occorrente per tutte le necessità riguardanti la coltivazione del fondo, l’allevamento del bestiame;
- i FONDI devono essere qualificati come agricoli secondo il piano urbanistico in vigore. Si considerano anche i FABBRICATI RURALI PERTINENZIALI, che abbiano valore strumentale ai fini della coltivazione dei terreni.
L'esistenza di questi requisiti viene dimostrata dai documenti allegati alla richiesta da inoltrare alla Provincia in cui è situato il terreno oggetto di compravendita per il rilascio della certificazione che attesti la qualifica di IAP o coltivatore diretto dell’acquirente e la corrispondenza del fondo a quanto previsto dalla legge 604/54: attestazione di iscrizione INPS nelle rispettive liste, certificato catastale del terreno in acquisto, copia del certificato di attribuzione della partita IVA, autocertificazione composizione familiare o stato di famiglia valido, copia di iscrizione alla CCIAA di riferimento, copia della mappa catastale del terreno in acquisto, certificati catastali di tutti gli immobili già posseduti dal o dai richiedente/i e dai suoi familiari o elenco terreni in atto.
Data la complessità della materia, prima di intraprendere qualsiasi scelta sull'argomento, consigliamo di essere assistiti da un notaio e/o dalle maggiori associazione di rappresentanza dell'agricoltura italiana.

La ringrazio per il suo post.
Mirko M.
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stefano
+4 # graziestefano 2017-08-08 23:49
Grazie mille per la esauriente risposta
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Marco
+3 # PPCMarco 2017-07-12 18:13
Salve,
da cosa dipende il fatto che un coltivatore diretto possa o no usufruire dell'agevolazione P.P.C. ?
Se io mi insediassi come coltivatore diretto (tra l'altro giovane agricoltore perchè sotto i 40 anni) potrei usufruire della P.P.C.?
Grazie
Buona giornata
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Mirko M.
+3 # PPCMirko M. 2017-07-13 12:49
Salve Marco.
Per poter accedere alle agevolazioni della piccola proprietà contadina per la formazione o l’arrotondamento, è necessario essere in possesso di determinati requisiti.
- i SOGGETTI richiedenti devono essere imprenditori agricoli professionali (IAP) e coltivatori diretti (incluse le società agricole) regolarmente iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale. Nel caso dei coltivatori diretti, è importante che i soggetti in questione si dedichino direttamente, abitualmente e manualmente alla coltivazione dei fondi e al governo di bestiame. Inoltre, la forza lavoro del suo nucleo famigliare non deve essere inferiore a 1/3 di quella occorrente per tutte le necessità riguardanti la coltivazione del fondo, l’allevamento del bestiame;
- i FONDI devono essere qualificati come agricoli secondo il piano urbanistico in vigore. Si considerano anche i FABBRICATI RURALI PERTINENZIALI, che abbiano valore strumentale ai fini della coltivazione dei terreni.
L'esistenza di questi requisiti viene dimostrata dai documenti allegati alla richiesta da inoltrare alla Provincia in cui è situato il terreno oggetto di compravendita per il rilascio della certificazione che attesti la qualifica di IAP o coltivatore diretto dell’acquirente e la corrispondenza del fondo a quanto previsto dalla legge 604/54: attestazione di iscrizione INPS nelle rispettive liste, certificato catastale del terreno in acquisto, copia del certificato di attribuzione della partita IVA, autocertificazione composizione familiare o stato di famiglia valido, copia di iscrizione alla CCIAA di riferimento, copia della mappa catastale del terreno in acquisto, certificati catastali di tutti gli immobili già posseduti dal o dai richiedente/i e dai suoi familiari o elenco terreni in atto.
Data la complessità della materia, prima di intraprendere qualsiasi scelta sull'argomento, consigliamo di essere assistiti da un notaio e/o dalle maggiori associazione di rappresentanza dell'agricoltura italiana.
Mirko M.
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Pasquale
+3 # SignPasquale 2017-05-14 10:24
Buongiorno qualcuno sa darmi informazioni? Dovrei comprare un terreno agricolo in zona ASI cioè ampio sviluppo industriale situato in Puglia a Bitonto provincia di bari e mi anno detto che oltre il passaggio di proprietà che si fa dal notaio ce da pagare anche una tassa al comune per l'acquisto in questa zona e vorrei sapere se qualcuno sa indicarmi se è vero e a quando ammonta la cifra da pagare
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Nicola
+2 # acquisto terreno agricoloNicola 2017-05-05 11:44
Buongiorno volevo chiedere se acquistassi 1000mq di terreno agricolo e pagassi la quota fissa di tasse sarei soggetto cmq a futuri accertamenti della AdE? Grazie
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Mirko M.
+3 # acquisto terreno agricoloMirko M. 2017-05-05 12:18
Salve Nicola.
PREMESSA
Le imposte di registro da pagare per l’acquisto di terreni agricoli si applicano sul prezzo concordato tra le parti per la compravendita. L’amministrazione finanziaria può verificare la congruità del valore dichiarato rispetto al valore normale (cioè al valore di mercato) ed eventualmente accertare un maggior valore su cui applicare l'imposta.
>>Oggi non è più previsto alcun limite a questo potere di verifica, come invece avveniva fino al 2006, quando era in vigore il meccanismo noto come “valutazione automatica”, che precludeva l’accertamento di un maggior valore del terreno agricolo quando il prezzo dichiarato era superiore al valore che si otteneva moltiplicando la rendita catastale per i coefficienti stabiliti dalla legge<<.
CONCLUSIONI
Se chi acquista (cessionario) è diverso da Coltivatore Diretto o IAP oppure è un Coltivatore Diretto o IAP senza agevolazioni è soggetto ad una imposta di registro calcolata proporzionalmente (rispettivamente nella misura del 15% e 9%) sul prezzo concordato per la compravendita. Da qui si evince che non può mettersi al riparo da un accertamento pagando una "quota fissa", poichè tutto è legato alla congruità del valore dichiarato rispetto al valore normale (cioè al valore di mercato).
Grazie Nicola per questo suo contributo.
Mirko M.
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Nicola
+1 # acquisto terreno agricoloNicola 2017-05-05 12:40
Bs però si tratta di un piccolo lotto io cmq pago i 1000€ di imposta minima e difficilmente penso riescano a valutare un terreno agricolo a più di 7€/mq per 1000mq. E nel caso ci riuscissero dovrei versare solo la differenza del 15% rispetto al maggior valore vero? Grazie
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Mirko M.
+4 # acquisto terreno agricoloMirko M. 2017-05-05 18:34
Nicola, se lei, ad esempio, è Coltivatore Diretto o IAP senza agevolazioni, l'aliquota applicata è del 9%; a seguito di eventuale accertamento, dovrebbe corrispondere la differenza delle imposte (sempre calcolate con la stessa aliquota) con l'aggiunta di interessi e sanzioni sull'imposta di registro.
Per quanto riguarda il valore agricolo medio, potrebbe consultare l'ultimo bollettino ufficiale della sua Regione di appartenenza, dove potrà trovare il quadro d’insieme dei valori agricoli per tipo di coltura dei terreni compresi nelle singole regioni agrarie delle province della sua Regione validi per l'ultimo anno solare.
Saluti.
Mirko M.
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augusto
+3 # scritture private non autenticateaugusto 2017-03-19 10:15
Salve, vorrei vendere 3 dei terreni agricoli. Si possono fare le scritture private non autenticate con dei testimoni e poi registrarle e trascriverle? in tal caso quali sono le tasse da applicare?
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Mirko M.
+3 # scritture private non autenticateMirko M. 2017-03-21 10:49
Salve Augusto.
Art. 2657 del Codice Civile:
"Titolo per la trascrizione.
La trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente".
Da ciò deriva che la trascrizione può essere eseguita:
- in forza di sentenza;
- con sottoscrizione auteticata (dal notaio) di atto pubblico e scrittura privata;
- con sottoscrizione accertata giudizialmente di scrittura privata.
Pertanto, sulla base di questa breve analisi, riteniano non possa essere trascritto un atto con le caratteristiche da lei indicate.
Sicuramente il suo quesito pone le basi per una ampia discussione sull'agomento, anche in virtù di recenti iniziative tese a escludere l'intervento notarile negli atti di trasferimento o di costituzione a titolo oneroso di diritti reali immobiliari.
Grazie per il suo contributo.
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Massimo
+8 # Vendita terreno edificabile tra privatiMassimo 2016-04-13 10:43
Salve sto vendendo un terreno come edificabile ad un privato. sul terreno (acquistato nel 1960) è stata fatta la rivalutazione del 4%. sulla plusvalenza che si formerà come dovrò calcolare le tasse visto che mia madre (proprietaria) è casilinga e mio padre pensionato?? Grazie.
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anselmo
+2 # terreno acquistato asta tribuna leanselmo 2016-04-04 06:33
Buongiorno, sto acquistando all'asta un terreno edificabile suddiviso in parte in seminativo e in parte in aree edificabili, tutte inserite nel piano regolatore comunalein zona edificabile. Vorrei sapere quali saranno le imposte Iva sulla parte edificabile 20% e imposta registro sulla parte Agricola? Il soggetto fallito é un immobiliare.
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Mirko M.
+3 # terreno acquistato asta tribuna leMirko M. 2016-04-04 17:13
Salve Anselmo.
  • Il trasferimento avente ad oggetto un terreno NON EDIFICABILE comporta sempre l'applicazione dell'imposta di registro in misura proporzionale, anche se posta in essere da un soggetto passivo IVA, perché non è considerata "cessione di beni" dall'art. 2, comma 3, del D.P.R. n. 633/1972). Il calcolatore di questo sito potrà aiutarla a simulare il calcolo delle imposte in base alle carattestistiche dell'acquirente: se coltivatore diretto o soggetto diverso da coltivatore diretto e selezionado "terreno agricolo e relative pertinenze".

  • l'atto avente ad oggetto un'area edificabile da parte di un soggetto passivo IVA, invece, determina l'applicazione di quest'ultima imposta con l'aliquota ordinaria del 22%, con la conseguente applicazione dell'imposta di registro in misura fissa (per il principio di alternatività IVA/Registro): imposta di registro Euro 200,00, imposta ipotecaria Euro 200,00, imposta catastale Euro 200,00, Tassa ipotecaria Euro 35,00, Tassa catastale Euro 55,00, Bollo Euro 230.

Seppur queste informazioni siano molto generiche, spero possano essere utili a individuare un "capitolato" delle voci di spesa per...imposte e tasse!
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