Calcolo imposte per atti di trasferimento o di costituzione a titolo oneroso di diritti reali immobiliari: trasferimento di immobili a destinazione diversa dall'abitativo

L'applicazione calcola automaticamente l'imposta di registro, l'IVA, l'imposta catastale e l'imposta ipotecaria, in base al tipo di immobile che si intende acquistare (ufficio, negozio, laboratorio, magazzino ecc.) e alla tipologia di venditore. Per effettuare il calcolo basta inserire il prezzo di cessione concordato e la rendita catastale: il calcolatore fornirà in automatico anche la rendita catastale rivalutata e il valore catastale dell'immobile!

CALCOLATORE

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L'immobile che si intende acquistare è:
Seleziona in questo elenco il tipo di immobile che si intende acquistare Consulta le categorie catastali QUI

(2) Fabbricato a prevalente destinazione abitativa (Tupini) o che ha subito interventi di ristrutturazione:
Seleziona in questo elenco se si tratta di cessione di porzione di fabbricato a prevalente destinazione abitativa o che ha subito interventi di ristrutturazione

(*) Specifica se il venditore è:
Seleziona in questo elenco il tipo di venditore dal quale si intende acquistare l'immobile

Prezzo pattuito (€):
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Rendita catastale (attribuita o presunta) (€):
Non conosci la rendita? Consulta la rendita catastale QUI
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Proseguendo, sei informato che verranno salvate, a fini statistici, le seguenti informazioni: data e ora di utilizzo del servizio, IP di connessione, tipo di calcolo effettuato, informazione inserite nei campi, scelta delle opzioni e selezioni.

Informazioni utili per l'uso del calcolatore:

Versione calcolatore

Versione 1.2: CALCOLATORE AGGIORNATO ALLA LEGGE 28 DICEMBRE 2015, N. 208, IN VIGORE DAL 1 GENNAIO 2016
LEGGE 28 dicembre 2015, n. 208 Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge di stabilita' 2016). (15G00222) (GU n.302 del 30-12-2015 - Suppl. Ordinario n. 70 ) note: Entrata in vigore del provvedimento: 1/1/2016, ad eccezione delle disposizioni di cui ai commi 20, 671, 678, 684, 735, 837 e 838 che entrano in vigore il 30/12/2015 e delle disposizioni di cui ai commi 172, 173, 174, 175 e 569 che entrano in vigore il 31/12/2015.
Versione 1.1: CALCOLATORE AGGIORNATO CON LE NORME IN VIGORE DAL 1 GENNAIO 2014
In materia di imposte di registro, ipotecarie e catastali sono avvenute importanti novità, a decorrere dall’1 gennaio 2014, per effetto del combinato disposto dell’articolo 10 del Decreto legislativo n. 23/2011 (“Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Municipale”) e dell’articolo 26 del D.L. 12 settembre 2013, n. 104 (“Misure urgenti in materia di istruzione, università e ricerca” – in G.U. 214 del 12 settembre 2013).

Alcuni termini utili

GLOSSARIO E RIFERIMENTI NORMATIVI (CESSIONE DI IMMOBILI strumentali DAL 01/01/2014)
Tipologia cedente (venditore)/oggetto della cessione:
fabbricati realizzati dalle imprese (termine della costruzione non oltre 5 anni dalla cessione) Art. 10, n. 8-ter, D.P.R. 633/1972;
fabbricati su cui sono stati eseguiti interventi di recupero (lavori ultimati non oltre 5 anni dalla cessione) Tabella A, Parte Terza, D.P.R. 633/1972, purché l’intervento sia stato completato (C.M. 13.3.2009, n. 8/E);
soggetti diversi dai precedenti (immobiliari di compravendita, di gestione, altre imprese e altri soggetti Iva, incluse le imprese
costruttrici o di ristrutturazione che hanno ultimato i lavori da oltre 5 anni) Opzionabili: a condizione che nell’atto sia esercitata l’opzione per l’imponibilità. L’imposta si può applicare anche in sede di acconto qualora sia già manifestata nel preliminare di vendita, (C.M. 11.7.1996, n. 182);
privato (società semplici di gestione immobiliare, enti non commerciali che non effettuino l’operazione in regime d’impresa) Art. 1, D.P.R. 633/1972.
Tipologia cessionario (acquirente):
  • chiunque.

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Mirko M.

Consulente Immobiliare

Dal 2007 Agente Immobiliare e Agente con Mandato a Titolo Oneroso.
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Commenti   

Dario
0 # Acquisto bottega da srlDario 2018-05-10 19:49
Buonasera, sono in privato e vorrei acquistare una bottega categoria c/1 classe 8.
Il venditore della bottega é una SRL.
L'acquisto della bottega sarà soggetto a iva? O imposta di registro? Quali sono le tasse da pagare?
Grazie
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Fulvio
0 # conteggio imposta registroFulvio 2018-02-21 12:06
Buongiorno, calcolando l'imposta di registro per la vendita di un ufficio (A/10) con rendita catastale € 3.354,39 si ottiene un valore catastale di € 211.326,57. Calcolando l'imposta di registro pari al 9% si ottiene € 19.019,39. Perchè il vostro conteggio invece indica un'imposta di € 20.700 ?? Grazie.
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Mirko M.
0 # conteggio imposta registroMirko M. 2018-02-21 12:36
Buongiorno Fulvio.
L'imposta di registro è calcolata, per gli immobili ad uso diverso dall'abitativo, sul prezzo di cessione, e non sul valore catastale calcolato. Per la prima e seconda casa esiste l'opzione del prezzo-valore, quindi le imposte posso essere computate sul valore catastale.
Tuttavia, trattandosi di ufficio (A/10), se facessi una cessione ad un prezzo di Euro 230.000,00, il relativo 9% corrisponderebbe - correttamente - ad Euro 20.700,00 (nell'ipotesi di queste condizione: Fabbricato a prevalente destinazione abitativa (Tupini) o che ha subito interventi di ristrutturazione; cedente: privato).
Per ogni altro approfondimento non esiti a contattarmi.
Grzie per aver visitato le nostre pagine!
Mirko M.
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BarBarbara
0 # Acquisto negozioBarBarbara 2018-01-17 23:04
Buonasera,
Innanzitutto complimenti e grazie per il calcolatore, utilissimo. Avrei un dubbio, per acquisto di un negozio con rendita di 1160€ da una società immobiliare ma non.coatruttrice quali tasse/imposte doveri pagare? Il negozio viene ceduto a 41.500€ ma non mi è affatto chiara la differenza tra opzione Iva o non. Cioè io dovrei chiedere al venditore di applicare la formula più adatta a me? Grazie se vorrà rispondermi, saluti
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Mirko M.
0 # Acquisto negozioMirko M. 2018-01-18 19:23
Salve Barbara.
Felici che questo calcolatore la stia aiutando a capire!
Non decide chi compra il regime al quale sottostare: a decidere è la configurazione contabile dell'impresa che vende. Pertanto, può chiedere direttamente al venditore a quale categoria di queste appartiene e a quale regime deve o può avvalersi. A seguito di questa informazion può ripetere il calcolo in questa pagina.
Le riassumo lo schema che può sottoporre all'impresa, cosicchè le potra indicare a quale opzione lei (impresa) stessa appartiene o opterà per la vendita dell'immobile:
- Impresa costruttrice ENTRO 5 anni fine lavori - regime IVA
- Impresa costruttrice OLTRE 5 anni fine lavori - opzione IVA
- Impresa costruttrice OLTRE 5 anni fine lavori - imposta di registro
- Impresa ristrutturatrice ENTRO 5 anni fine lavori - regime IVA
- Impresa ristrutturatrice OLTRE 5 anni fine lavori - opzione IVA
- Impresa ristrutturatrice OLTRE 5 anni fine lavori - imposta di registro
- Impresa NON costruttrice/ristrutturatrice - opzione IVA
- Impresa NON costruttrice/ristrutturatrice - imposta di registro
Per approfondimenti può contattarci liberamente.
Buona serata!
Mirko M.
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mario
0 # imprenditoremario 2017-12-21 10:31
Buongiorno sig. Mirko
innazitutto complimenti per l'applicazione, molto utile e semplice.
Le chiedo un cortese parere:
la mia srls, proprietaria (dal 2007) di un immobile adibito a ristorante e concesso in locazione (dal 2013 con contratto 6+6), sta trattando a saldo e stralcio una posizione debitoria con la banca sul mutuo ipotecario a suo tempo erogato (2008) x l'acquisto dell'immobile. La banca ha già fatto azioni esecutive (pignoramento del 70% dei canoni di locazione, pignoramento immobiliare) e il tribunale ha già bandito (novembre us) la prima asta andata deserta.
La società intende cedere la nuda proprietà dell'immobile a due privati (parenti) e con il ricavato chiudere la posizione debitoria con la banca. ai fini impositivi secondo lei come si potrebbe inquadrare la società cedente, nell'ottica di far pagare minori tasse ai due acquirenti? cosa ne pensa? la ringrazio e saluto cordialmente.
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Loredana
0 # Leasing immobiliareLoredana 2017-12-01 23:55
Nel caso di un acquisto di un immobile tramite leasing immobiliare per uso ufficio a10 dal costruttore quali imposte dovrò pagare al momento del rogito?
Quali imposte sull'opzione finale d'acquisto?
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Devis
+2 # ImpiegatoDevis 2017-08-06 19:42
Salve Mirko avrei bisogno di un informazione,sono interessato ad un immobile accatastatato come uso ufficio a10 il prezzo di vendita e di 60.000,00€ vorrei sapere come spese extra a cosa andrei incontro.grazie mille complimenti per la pagina
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Mirko M.
0 # Imposte di compravendita ufficioMirko M. 2017-08-08 10:29
Salve Devis.
Innanzi tutto grazie per il suo post.
Per simulare l'ammontare e la tipologia delle imposte da versare per l'acquisto di un ufficio (Categoria catastale A/10) ad un prezzo di Euro 60.000, può utilizzare il calcolatore di questa pagina.
Se il venditore cede l'immobile in regime di imposta di registro (quindi non esercita l'opzione IVA o non è in regime d'IVA) è necessario conoscere la rendita catastale dell'immobile che si intende acquistare. Molto importante sapere se si tratta di cessione di porzione di fabbricato a prevalente destinazione abitativa: questa informazione la può acquisire dallo stesso venditore!
Oltre alle imposte indicate dal calcolatore dovrà aggiungere l'onorario del notaio.
Restiamo a disposizione per fornire ogni altra informazione sull'argomento e per indicazioni sull'uso del calcolatore.
Mirko M.
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Devis
0 # Libero professionistaDevis 2017-08-18 14:38
Perfetto grazie Mirco,un ultima cosa se acquisto un immobile ad uso ufficio posso andare incontro a problemi in futuro ?
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ERMES
+2 # impiegatoERMES 2017-06-17 12:30
Buongiorno,chiedo un parere sull'acquisto di un negozio categoria C1 da una impresa non costruttrice
ubicato in un immobile non di lusso a prevalente destinazione abitativa
quali tasse dovrei pagare?
Grazie e cordiali saluti
Ermes Franceschini
Bologna
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Mirko M.
0 # Calcolo imposte di compravendita: negozio, ufficio, laboratorio e magazzinoMirko M. 2017-06-20 10:23
Salve Ermes.
Per il calcolo delle imposte è necessario conoscere se il venditore cede l'immobile in regime ordinario (imposta di registro) o con opzione iva.
Nel primo caso l'imposizione fiscale è la seguente:
- IVA (Esente)
- Imposta di registro (Importo fisso) € 200,00
- Imposta ipotecaria (Aliquota 3%)
- Imposta catastale (Aliquota 1%).
Nel secondo caso l'imposizione fiscale è la seguente:
- IVA (Aliquota IVA 10% - Art.10, n.8-ter, D.P.R. 633/1972)
- Imposta di registro (Importo fisso) € 200,00
- Imposta ipotecaria (Aliquota 3%)
- Imposta catastale (Aliquota 1%)
Per ogni altro approfondimento può contattarci in privato!
Buona giornata.
Mirko M.
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Angelo
+1 # Acquisto locale commercialeAngelo 2017-03-04 16:15
Ho una agenzia di viaggi e vorrei acquistare un negozio in costruzione da impresa edile del valore di € 80.000 + iva. Vorrei sapere se l'IVA è detraibile. Grazie

Angelo Vercelli
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Marco B.
+1 # Acquisto immobile accatastato c2Marco B. 2016-12-29 11:40
Buongiorno,
volevo sapere se potete fornirmi un parere sull'acquisto di un sottotetto nel comune di Milano. Si tratta di un ultimo piano di un palazzo costruito a nuovo nel 2012 all'interno del quale abito da 5 anni avendo acquistato il mio appartamento con benefici prima casa.
Il costruttore dice che dopo 5 anni dall'agibilità ottenuta nell'aprile del 2012, a quel sottotetto, a valle presentazione del progetto in comune e di alcune opere murarie (devono essere aumentati i rapporti aeroilluminanti e demolita la controsoffittatura che porterebbe a 2,45 l'altezza media) puo' essere variata la destinazione d'uso dall'attuale c2 ad a2.
Il costruttore mi suggerisce di acquistarlo come pertinenza prima casa, ma in quel caso non potrei procedere con il cambio di destinazione d'uso prima di 5 anni. Come posso acquistarlo per procedere con la trasformazione subito a partire da aprile 2017?
Grazie
Cordiali saluti
MB
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Elena
+6 # Acquisto locala c1 RomaElena 2016-12-08 19:41
Buonasera, vorrei acquistare un locale c1 a Roma per la mia associazione culturale. 20mq 30000 euro. Quali sono le spese che dovrò affrontare, oltre il costo dell'immobile?
Grazie!
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PAOLO CIRILLI
+2 # atto notarilePAOLO CIRILLI 2016-11-24 18:42
costo complessivo dell' atto . grazie .
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giuseppe
0 # Tipo di venditore dal quale si intende acquistare l'immobilegiuseppe 2016-11-15 10:58
Buongiorno,
ho acquistato all'asta un locale adibito ad ufficio. Il locale era di proprietà dell'impresa che ha costruito l'immobile.
Cosa devo indicare nella domanda appresso trascritta?
"Specifica se il venditore è:
Seleziona in questo elenco il tipo di venditore dal quale si intende acquistare l'immobile".
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Mirko M.
+1 # Tipo di venditore dal quale si intende acquistare l'immobileMirko M. 2016-11-15 12:36
Buongiorno Giuseppe.
Il calcolatore è utilizzabile per la compravendita di immobili sul libero mercato.
Per il caso di immobili acquistati all'asta, le disposizioni fiscali sono quelle appresso indicate:


DECRETO-LEGGE 14 febbraio 2016, n. 18
Misure urgenti concernenti la riforma delle banche di credito cooperativo, la garanzia sulla cartolarizzazione delle sofferenze, il regime fiscale relativo alle procedure di crisi e la gestione collettiva del risparmio. (16G00025) (GU n.37 del 15-2-2016 )
note: Entrata in vigore del provvedimento: 16/02/2016.
Decreto-Legge convertito con modificazioni dalla L. 8 aprile 2016, n. 49 (in G.U. 14/04/2016, n.87).

L'articolo 16 (Modifica alla disciplina fiscale dei trasferimenti immobiliari nell'ambito di vendite giudiziarie) cita testualmente:
[..] 1. Gli atti e i provvedimenti recanti il trasferimento della proprieta' o di diritti reali su beni immobili emessi ((, a favore di soggetti che svolgono attivita' d'impresa,)) nell'ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare di cui al libro III, titolo II, capo IV, del codice di procedura civile, ovvero di una procedura di vendita di cui all'articolo 107 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna a condizione che l'acquirente dichiari che intende trasferirli entro due anni. 2. Ove non si realizzi la condizione del ritrasferimento entro il biennio, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria e si applica una sanzione amministrativa del 30 per cento oltre agli interessi di mora di cui all'articolo 55, comma 4, del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. Dalla scadenza del biennio decorre il termine per il recupero delle imposte ordinarie da parte dell'amministrazione finanziaria. ((2-bis. Gli atti e i provvedimenti di cui al comma 1 emessi a favore di soggetti che non svolgono attivita' d'impresa sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna sempre che in capo all'acquirente ricorrano le condizioni previste alla nota II-bis) all'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. In caso di dichiarazione mendace nell'atto di acquisto, ovvero di rivendita nel quinquennio dalla data dell'atto, si applicano le disposizioni indicate nella predetta nota)). 3. Le disposizioni del presente articolo hanno effetto per gli atti emessi dalla data di entrata in vigore del presente ((decreto)) fino al 31 dicembre 2016. 4. Gli oneri derivanti dal presente articolo sono valutati in 220 milioni di euro per l'anno 2016.[..]

Può consultare questo link per avere uno schema dettagliato e semplificato: redazionefiscale.it/.../...

Grazie per aver visitato le nostre pagine.
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elena
0 # privatoelena 2016-10-02 11:57
buon giorno
nell'acquisto prima casa+terreno+mutuo l'imposta di registro si paga una sola volta oppure si calcola sia per la casa che per il terreno?
grazie
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Mirko M.
+1 # acquisto prima casa+terrenoMirko M. 2016-10-03 17:40
Salve Elena.
Nell'acquisto della prima casa e terreno l'imposta di registro viene calcolata per entrambi gli immobili. Per quanto riguarda i terreni questa viene calcolata sul prezzo di cessione; pertanto nell'atto di compravendita dovrà essere indicato il prezzo di cessione del terreno. La criticità sta nell'attribuzione del "congruo" valore del terreno calcolabile in base a due parametri:
- a quanto indicato dal Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) rilasciato dal Comune nel quale è situato l'immobile;
- ai valori agricoli medi indicati dall'Agenzia delle Entrate e dalla Gazzetta Ufficiale o al valore di mercato Euro/Metrocubo nel caso di adificabilità dell'area.
L'argomento è articolato ma per riassumere la risposta alla sua domanda: si, nell'acquisto prima casa+terreno l'imposta di registro si calcola sia per la casa che per il terreno.
A presto.

Mirko M.
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CRIS
+3 # ivaCRIS 2016-09-28 17:19
Buongiorno,
una parrucchiera vorrebbe acquistare un negozio per fine lavorativo, in questo caso potrà detrarre totalmente iva?
Grazie in anticipo
Cordialità
Rispondi | Rispondi con citazione | Citazione | Segnala all'amministratore
Mirko M.
+1 # ivaMirko M. 2016-09-28 19:04
Buona sera Cris.
La risposta alla sua domanda "puo'" essere SI.
Tuttavia è il suo consulente contabile che può aiutarla - da vicino - a valutare le circostanze.
L'argomento è ampio e parte dall'assunto che si tratti di cessione di immobile STRUMENTALE con IMPONIBILITA' IVA con acquirente SOGGETTO IVA. Va valutata, con queste circostanze, l'opzione dell'applicazione del meccsanismo del “reverse charge” a norma dell'”articolo 17, comma 6, DPR n. 633/72“, in base al quale:
- Il cedente fattura all’acquirente il corrispettivo di vendita dell’immobile senza addebito dell’Iva e con l’indicazione della norma che lo esenta dall’applicazione dell’imposta (articolo 17, comma 6, lett. a-bis, del DPR n. 633/72);
- L’acquirente integra la fattura ricevuta, con l’indicazione dell’aliquota (10% o 22%, a seconda che si tratti o meno di porzioni di fabbricati a prevalente destinazione abitativa ceduti da impresa “costruttrice” o “ristrutturatrice“) e della relativa imposta dovuta, con i connessi obblighi formali di registrazione della stessa, da effettuare sia nel registro dei corrispettivi (di cui all’articolo 24 del DPR n. 633/72), sia in quello degli acquisti (di cui all’articolo 25 del DPR n. 633/72).

Nel caso in cui vengano pagati degli acconti sul prezzo, se ricorrono i presupposti (cessione soggetta ad imponibilità su opzione e acquirente soggetto passivo d’imposta), l’Iva relativa agli acconti deve essere assolta con il meccanismo dell’inversione contabile. A tal proposito, si ricorda che il meccanismo del “reverse charge” comporta unicamente un’inversione degli obblighi di liquidazione e versamento dell’imposta, senza incidere in alcun modo sul diritto dell’impresa cedente alla detrazione dell’Iva pagata in sede di costruzione o ristrutturazione dell’immobile ceduto. Diversamente, il meccanismo non opera:
- quando acquirente è un privato persona fisica;
- in caso di cessione dell’immobile prima della sua ultimazione (ossia ancora in corso di costruzione o di ristrutturazione. In tale ipotesi, infatti l’operazione è soggetta ad Iva obbligatoria e deve essere fatturata con le modalità ordinarie.

Per approfondire l'argomento o valutare il dettaglio delle sue circostanze può contattarci in privato alla mail info@living-re.it

Mirko M.
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Emanuela
+3 # IMPOSTE E/ O FUTURE DETRAZIONI ACQUISTO MURI NEGOZIOEmanuela 2016-09-24 11:52
BUONGIORNO
Sono titolare di un negozio preso in affitto. il propritario a contratto in scadenza mi ha detto che vende. Se decido di comprare a quale spese vado soggetta? grazie!
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Mirko M.
+2 # IMPOSTE E/ O FUTURE DETRAZIONI ACQUISTO MURI NEGOZIOMirko M. 2016-09-26 11:31
Buongiorno Emanuela.
Per quanto riguarda le imposte (di registro, impotecaria, catastale ed IVA) relative all'atto di trasferimento (compravendita) di immobile diverso dall'abitativo (negozio nel suo caso), può utilizzare il calcolatore che trova in questa pagina. Se ha necessità di maggiori indicazioni circa il significato dei campi da compilare per il calcolo può contattarci alla mail info@living-re.it .
Oltre alle imposte dette sono a suo carico le spese notarili relative a:
- contratto di compravendita
- contratto di mutuo se dovesse decidere di acquistare attraverso finanziamento.
Altre spese accessorie di trascrizione dell'atto.
Per risssumere: il costo dell’atto notarile comprende sia gli onorari e i compensi per l'attività professionale del notaio, sia l’ammontare delle imposte, delle tasse e delle spese dovute per l’atto notarile e per l’attività che per legge il notaio deve svolgere prima e dopo la stipulazione dell’atto notarile.

Per ogni altra info restiamo a disposizione!
Buon lavoro.
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monica antinori
0 # imposte acquisto immobilemonica antinori 2016-07-20 14:47
Buonsera dovrei acquistare un immobile destinato come magazzino e cambiare destinazione d'uso come laboratorio artigianale. Ora il notaio mi dice che devo pagare il 9%del valore dell'immobile (50000),come imposta del registro. Ma l'immobile verrà fattutato e pagherò l'Iva! Devo pagare il 9%? L'iva? O entrambe????? Grazie saluti
Rispondi | Rispondi con citazione | Citazione | Segnala all'amministratore
Mirko M.
0 # imposte acquisto immobileMirko M. 2016-07-20 17:51
Salve Monica. Il notaio, indicandole l'imposta di registro e la relativa aliquota 9%, ha evidenziato che il venditore non cede l'immobile in regime d'IVA. Da ciò segue che il prezzo di cessione non verra' fatturato e lei non pagherà IVA; verserà l'imposta di registro pari al 9% del prezzo di cessione dell'immobile, imposta ipotecaria e catastale in misura fissa.
Per ogni altra info...siamo a disposizione! Buon lavoro!
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Emilio
+1 # Acquisto stabile con tre unità abitative con classe 2, categoria A/4, più negozio classe 4, categoria C/1Emilio 2016-07-05 00:42
Egregio signor Mirko, sto per acquistare uno stabile intero di tre piani, con annessi tre appartamenti, un box e un negozio. Al momento del calcolo Iva, l'agente immobiliare, ha subito tenuto a precisare che, mentre per gli immobili e il box, la spesa sarebbe stata poco più di cinquemila euro, avendo una rendita catastale bassa, applicando il 9% come seconda casa, per il negozio, la cifra aumentava di molto, avendo una rendita catastale di 1113, 85, ossia circa diecimila euro. A questo punto, a malincuore, momentaneamente ho dovuto rinunciare al commerciale, sebbene lo stesso più o meno sarebbe rientrato nella totale cifra di acquisto, peraltro molto conveniente. Dopo queste indicazioni, Le chiedo se il calcolo iva è esatto e, nel caso lo fosse, come potrei accaparrarmi anche il negozio, magari trovando una scappatoia che mi consenta di sborsare all'erario il meno possibile. La ringrazio anticipatamente e colgo l'occasione per porgerle i miei saluti. Emilio.
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Mirko M.
+1 # Acquisto stabile con tre unità abitative con classe 2, categoria A/4, più negozio classe 4, categoria C/1Mirko M. 2016-07-05 12:55
Salve Emilio.
Prima di tutto la ringraziamo per aver condiviso la sua esperienza "immobiliare" in questo spazio web.
Rilevo che in quello che ha esposto si parla di IVA e rendita catastale allo stesso tempo. Se la cessione degli immobili è soggetta ad IVA, questa sarà calcolata sulla base del prezzo di cessione concordato con il venditore; al contrario, se la cessione degli immobili è soggetta ad imposta di registro, le imposte (registro, ipotecaria e catastale) vanno calcolate sulla base della rendita catastale rivalutata. Pertanto, se la palazzina è ceduta da soggetto IVA, applicherà l'IVA ad ogni singolo immobile (aliquota 4% per acquisto prima casa e relativa pertinenza, 10% per acquisto seconda casa e relativa pertinenza, 10% per acquisto immobile categoria C (poichè, data la descizione dell'immobile di suo interesse, la cessione riguarda porzione di fabbricato a prevalente destinazione abitativa; al contrario, l'aliquota sarebbe del 22%).
Diversamente, se le cessioni avverranno in regime di imposta di registro potrà simulare l'imposizione fiscale per ogni singolo immobile utilizzando i nostri calcolatori.
Per ogni approfondimento potrà contattarmi in privato.
Buona giornata.
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marcello
+2 # IVA Acquisto fabbricato A/10 asta giudiziariamarcello 2016-05-23 18:08
Buon pomeriggio Mirko,
io sarei interessato all'acquisto, presso un'asta giudiziaria, di un fabbricato classificato come A/10 da adibire ad ufficio professionale, di proprietà di un'impresa fallita.
Quali conseguenze per quanto mi riguarda circa il regime IVA applicabile?
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Mirko M.
+1 # IVA Acquisto fabbricato A/10 asta giudiziariaMirko M. 2016-05-23 19:11
Salve Marcello.
Se l'espropriazione colpisce una società (o in generale una persona giuridica), secondo la funzione dell'immobile in seno all'oggetto sociale al trasferimento si applica l'I.V.A. (al 10% o al 22%) o l'imposta di registro.
Nel caso di vendita soggetta ad I.V.A., se lei ancquista come persona fisica l'I.V.A. rappresenterà un "costo"; se acquista come persona giuridica (in regime d'I.V.A.), gestisce questa imposta con le regole contabili in merito.
Nel simulatore di calcolo potrà inserire le informazioni ricavate dal bando (avviso di vendita pubblicato dal tribunale).
Per ogni approfondimento potrà contattarmi in privato all'indirizzo mail info@living-re.it
Grazie per il suo contributo.
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Mattia Pruccoli
0 # Acquisto negozio nuovoMattia Pruccoli 2016-04-01 11:29
Buongiorno, assieme alla mia famiglia eravamo interessati all'acquisto di un negozio di nuova costruzione direttamente dalla ditta costruttrice, per poter aprire una attività di ortofrutta al dettaglio. Che aliquota IVA si deve applicare ?

Grazie!
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Mirko M.
+1 # Acquisto negozio nuovoMirko M. 2016-04-01 12:35
Buongiorno Mattia.
Utilizzando i dati di partenza da lei forniti ("...acquisto NEGOZIO...", "...di NUOVA COSTRUZIONE direttamente dalla DITTA COSTRUTTRICE...") le posso indicare le aliquote relative alle seguenti circostanze che lei stesso potrà verificare presso il costruttore-venditore:
CASO A) - IL COSTRUTTORE TRASFERISCE L'IMMOBILE IN REGIME D'IVA:
  • aliquota IVA 10% sul prezzo di vendita se il negozio che intende acquistare fa parte di un complesso immobiliare a prevalente destinazione abitativa;

  • aliquota IVA 22% sul prezzo di vendita se il negozio che intende acquistare NON fa parte di un complesso immobiliare a prevalente destinazione abitativa.

CASO B) - IL COSTRUTTORE TRASFERISCE L'IMMOBILE IN REGIME ORDINARIO (IMPOSTA DI REGISTRO):
  • in questo caso vedrà applicata l'imposta di registro in misura fissa di Euro 200,00, l'imposta ipotecaria al 3% sul valore catastale calcolato e l'imposta catastale all'1% anch'essa sul valore catastale calcolato.

Sperando di essere stato utile in questa breve descrizione, la ringraziamo per aver visitato le nostre pagine web.
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yari
+1 # vendita magazzino c/2yari 2016-02-23 09:33
Buongiorno, sono in procinto di vendere un'immobile C/2 intestato alla mia ditta individuale (commerciante ambulante)... devo cedere l'immobile in "regime d'IVA" o in "regime di imposta di registro"?
A me cosa cambia?
Grazie.
Yari
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Mirko M.
0 # vendita magazzino c/2Mirko M. 2016-02-23 12:56
Salve Yari.
La risposta risulta essere articolata, ma vado a sintetizzarla estremamente.
L’attuale formulazione dell’art. 10, comma 1, n.8-bis, del D.P.R. 633/1972 (in vigore dal 26 giugno 2012) prevede un generale regime di esenzione da IVA, con l’applicazione dell’imposta proporzionale di Registro, ad eccezione di specifiche ipotesi, di seguito indicate, per le quali la cessione è assoggettata ad IVA in via obbligatoria, oppure su specifica opzione del cedente, da manifestare nell'atto di vendita:
- IVA OBBLIGATORIA:
cessioni effettuate da imprese costruttrici, o da quelle che vi hanno effettuato interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica), entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori;
- IVA SU OPZIONE (da manifestare direttamente nel rogito):
cessioni effettuate da imprese costruttrici, o da quelle che vi hanno effettuato interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica), dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione.
A fronte di ciò potrà individuare con il suo commercialista a quale tipologia di cedente appartiene e valutare i risvolti contabili relativi alla cessione.
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Angelo
+1 # IVA per il venditoreAngelo 2016-01-26 14:40
Buongiorno,
dovendo vendere un magazzino C2, volevo sapere se devo pagare anche io l'IVA come per il compratore. grazie
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Mirko M.
0 # IVA per il venditoreMirko M. 2016-01-26 17:21
Salve Angelo.
Lei non paga IVA nel caso di vendita dell'immobile.
L'IVA spetta soltanto al "consumatore" finale in quanto soggetto "inciso e percosso" dall'Imposta sul Valore Aggiunto.
Tuttavia, cedendo l'immobile in regime d'IVA, lei emetterà fattura e si troverà ad applicare le generali regole contabili in merito.
Grazie per aver condiviso questo tema con i lettori!
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Alex
+2 # SigAlex 2016-02-10 09:35
Ho scoperto che, il proprietario del locale, nella visura catastale, risulta essere una società sas, mentre l'intermediario immobiliare mi ha detto che il proprietario venderebbe come privato quindi imposta di registro.

Grazie per la professionalità, la competenza, la solerzia, e la disponibilità dimostratemi.

Mi rivolgerò certamente a Voi per una consulenza professionale più mirata, di cui avrò sicuramente necessità nel breve.

Grazie

Alex
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Mirko M.
0 # IVAMirko M. 2016-02-10 10:18
Grazie Alex per aver contribuito alla discussione e per aver dato spunto di riflessione.
Buon lavoro e a presto!
Mirko M.
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Alex
0 # Un'ultima info...Alex 2016-02-12 18:02
Ciao Mirko,

Oltre alle imposte che vengono fuori utilizzando il calcolatore di cui sopra...

cos'altro debbo aggiungere per ottenere il prezzo finale totale, senza ulteriori sorprese?

E' normale che l'intermediario (agenzia immobiliare) mi chieda 4 mila euro?

Come faccio per chiederVi formalmente una consulenza?
Mi fornisci dei riferimenti?

Grazie

Ciao

Alex.
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Tommaso
0 # Fabbricato a prevalente destinazione abitativaTommaso 2016-01-12 19:17
Grazie Mirko per la risposta!
E grazie per questo calcolatore....perchè....posso valutare preventivamente le spese alle quali vado incontro...visto che sto cercando un negozio in acquisto...e tra un SI e un NO....i numeri cambiano molto!
Buon lavoro!
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Tommaso
+3 # Fabbricato a prevalente destinazione abitativaTommaso 2016-01-12 18:29
Salve!
Per il calcolo dovrei inserire la spunta si SI o NO circa il fatto se il fabbricato è a prevalente destinazione abitativa: non ho informazioni a riguardo. Ma perchè è importate questa scelta ai fini del calcolo?
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Mirko M.
+2 # Fabbricato a prevalente destinazione abitativaMirko M. 2016-01-12 19:02
Salve Tommaso.
L'opzione è importante nei casi di applicazione dell'IVA nella compravendita.
L’art.13 della Legge 02.07.1949 n.408, meglio conosciuta come Legge Tupini, e i successivi art.1 della Legge 06.10.1962 n.1493 e art.1 della Legge 02.12.1967 n.1212 definiscono le caratteristiche dei fabbricati “Tupini” facendovi rientrare le costruzioni che presentano i seguenti requisiti:
  • più del 50% della superficie totale dei piani sopra terra deve essere adibita ad abitazione;

  • non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra può essere destinata a superficie commerciale.

In presenza di questi requisiti (spunta del SI), ove la cessione sia soggetta ad IVA, l'aliquota applicata è 10%, in alternativa (spunta del NO) l'aliquota applicata è del 22%.
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Alex
0 # Sig.Alex 2016-02-09 15:51
Chiedo scusa ma non mi tornano i conti.
Negozio o bottega categoria C1, rendita 1075 euro: il calcolatore mi tira fuori un valore nullo (0) circa l'IVA.
IVA (Fuori campo IVA - Art.1. D.P.R. 633/197)
mentre nella risposta di cui sopra leggo che l'IVA è al 22%

Grazie per l'attenzione
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Mirko M.
0 # IVAMirko M. 2016-02-09 16:38
Salve Alex.
L'applicazione dell'IVA dipende esclusivamente dalla tipologia del venditore e NON dalla caratteristica, utilizzazione o destinazione dell'immobile.
Pertanto viene applicata l'IVA se il venditore cede l'immobile in "regime d'IVA" e l'aliquota sarà determinata in base alle caratteristiche dei fabbricati "Tupini"; se il venditore cede l'immobile in "regime di imposta di registro", l'IVA non sarà applicata.
Siamo a disposizione per ogni approfondimento in proposito.
Grazie per il suo contributo.
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Alex
0 # Sig.Alex 2016-02-09 16:46
Grazie infinite per la solerte risposta!
Quindi io, come compratore, sarei un folle ad acquistare in regime d'IVA, dato che parliamo del 22%, mentre in regime di imposta di registro si parla, relativamente, di pochi spiccioli.
Sbaglio?
Ma il venditore può scegliere con che regime vendere l'immobile (suppongo stiamo parlando di vendita come privato o come società...) ?

Grazie
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Mirko M.
0 # IVAMirko M. 2016-02-09 17:47
Se a vendere è l'impresa costruttrice o ristrutturatrice, possono esistere le condizioni per evitare di acquistare con IVA: dipende dal regime che "sceglie" la società venditrice.
In presenza di IVA, se ad acquistare è un privato, si verifica un importante esborso di denaro che difficilmente potrà essere recuperato. Caso diverso è la compravendita tra imprese, le quali trovano benefici contabili utilizzando questo tipo di imposta.
Questo calcolatore da la possibilità, infatti, di valutare la migliore strategia di acquista, valutando, oltre le caratteristiche dell'immobile, anche quelle soggettive, così da affrontare una trattativa con il giusto interlocutore per l'immobile desiderato.
PS. E' comunque sempre auspicabile la consulenza di un notaio prima di avviare formalmente una trattativa!
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