Calcolo imposte per atti di trasferimento o di costituzione a titolo oneroso di diritti reali immobiliari: trasferimento di terreni agricoli e non e relative pertinenze

L'applicazione calcola automaticamente l'imposta di registro, ipotecaria, catastale e di bollo, l'IVA, la tassa ipotecaria e catastale per l'acquisto di terreni agricoli (e relative pertinenze) o edificabili, in riferimento a ciascuna tipologia di acquirente. Per effettuare il calcolo basta inserire il prezzo di cessione concordato!

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Versione 1.2: CALCOLATORE AGGIORNATO ALLA LEGGE 28 DICEMBRE 2015, N. 208, IN VIGORE DAL 1 GENNAIO 2016
LEGGE 28 dicembre 2015, n. 208 Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge di stabilita' 2016). (15G00222) (GU n.302 del 30-12-2015 - Suppl. Ordinario n. 70 ) note: Entrata in vigore del provvedimento: 1/1/2016, ad eccezione delle disposizioni di cui ai commi 20, 671, 678, 684, 735, 837 e 838 che entrano in vigore il 30/12/2015 e delle disposizioni di cui ai commi 172, 173, 174, 175 e 569 che entrano in vigore il 31/12/2015.
Versione 1.1: CALCOLATORE AGGIORNATO CON LE NORME IN VIGORE DAL 1 GENNAIO 2014
In materia di imposte di registro, ipotecarie e catastali sono avvenute importanti novità, a decorrere dall’1 gennaio 2014, per effetto del combinato disposto dell’articolo 10 del Decreto legislativo n. 23/2011 (“Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Municipale”) e dell’articolo 26 del D.L. 12 settembre 2013, n. 104 (“Misure urgenti in materia di istruzione, università e ricerca” – in G.U. 214 del 12 settembre 2013).

Alcuni termini utili

DEFINIZIONE DI FABBRICATO, AREA FABBRICABILE, TERRENO AGRICOLO
DECRETO LEGISLATIVO 30 dicembre 1992, n. 504
Riordino della finanza degli enti territoriali, a norma dell'articolo 4 della legge 23 ottobre 1992, n. 421. (GU n.305 del 30-12-1992 - Suppl. Ordinario n. 137 ).
Entrata in vigore del decreto: 1-1-1993
Testo in vigore dal: 1-3-2009:
Art. 2
Definizione di fabbricati e aree
1. Ai fini dell'imposta di cui all'articolo 1:
a) per fabbricato si intende l'unita' immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza; il fabbricato di nuova costruzione e' soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui e' comunque utilizzato;
b) per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilita' effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennita' di espropriazione per pubblica utilita'. Sono considerati, tuttavia, non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai soggetti indicati nel comma 1 dell'articolo 9, sui quali persiste l'utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l'esercizio di attivita' dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di animali. Il comune, su richiesta del contribuente, attesta se un'area sita nel proprio territorio e' fabbricabile in base ai criteri stabiliti dalla presente lettera;
c) per terreno agricolo si intende il terreno adibito all'esercizio delle attivita' indicate nell'articolo 2135 del codice civile.

ATTIVITA' INDICATE DALL'ARTICOLO 2135 C.C.
REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262
Approvazione del testo del Codice civile. (042U0262) (GU n.79 del 4-4-1942 )
Entrata in vigore del provvedimento: 19/4/1942.
Testo in vigore dal: 30-6-2001
(CODICE CIVILE-art. 2135 ) (agg.1)
Art. 2135.
(Imprenditore agricolo).
((E' imprenditore agricolo chi esercita una delle seguenti attivita': coltivazione del fondo, selvicoltura, allevamento di animali e attivita' connesse.
Per coltivazione del fondo, per selvicoltura e per allevamento di animali si intendono le attivita' dirette alla cura ed allo sviluppo di un ciclo biologico o di una fase necessaria del ciclo stesso, di carattere vegetale o animale, che utilizzano o possono utilizzare il fondo, il bosco o le acque dolci, salmastre o marine.
Si intendono comunque connesse le attivita', esercitate dal medesimo imprenditore agricolo, dirette alla manipolazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione e valorizzazione che abbiano ad oggetto prodotti ottenuti prevalentemente dalla coltivazione del fondo o del bosco o dall'allevamento di animali, nonche' le attivita' dirette alla fornitura di beni o servizi mediante l'utilizzazione prevalente di attrezzature o risorse dell'azienda normalmente impiegate nell'attivita' agricola esercitata, ivi comprese le attivita' di valorizzazione del territorio e del patrimonio rurale e forestale, ovvero di ricezione ed ospitalita' come definite dalla legge)). ((133a))
-----------------
AGGIORNAMENTO (133a) Il D.Lgs. 18 maggio 2001, n. 228 ha disposto (con l'art. 1, comma 2) che "Si considerano imprenditori agricoli le cooperative di imprenditori agricoli ed i loro consorzi quando utilizzano per lo svolgimento delle attivita' di cui all'articolo 2135 del codice civile, come sostituito dal comma 1 del presente articolo, prevalentemente prodotti dei soci, ovvero forniscono prevalentemente ai soci beni e servizi diretti alla cura ed allo sviluppo del ciclo biologico".

DEFINIZIONE DI TERRENO EDIFICABILE VALIDA AI FINI DELLE IMPOSTE
DECRETO-LEGGE 4 luglio 2006, n. 223
Disposizioni urgenti per il rilancio economico e sociale, per il contenimento e la razionalizzazione della spesa pubblica, nonche' interventi in materia di entrate e di contrasto all'evasione fiscale. (GU n.153 del 4-7-2006 )
Entrata in vigore del decreto: 4-7-2006. Decreto-Legge convertito con modificazioni dalla L. 4 agosto 2006, n. 248 (in SO n.183, relativo alla G.U. 11/08/2006, n.186).
Testo in vigore dal: 1-1-2008
Art. 36
Recupero di base imponibile
2. Ai fini dell'applicazione del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, un'area e' da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo.

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Mirko M.

Consulente Immobiliare

Dal 2007 Agente Immobiliare e Agente con Mandato a Titolo Oneroso.
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Trasferimento della proprietà fondiaria

Compravendita Terreni

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Commenti   

Michele
-1 # Acquisto terreno agricoloMichele 2018-02-15 10:07
Salve Mirko
devo acquistare un terreno agricolo nel comune di Andria (BT). Lavoro in un'azienda metalmeccanica e sono proprietario di altri terreni agricoli che conduco regolarmente. Vorrei sapere se c'è la possibilità di versare l'imposta di registro al 9% sul terreno che sto per acquistare.
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provvedi  mario
0 # cedenteprovvedi mario 2017-11-05 11:51
calcolo valore irpef terreno rivalutato a €.300000
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Silvia
+1 # Atto per acquisto terreno agricoloSilvia 2017-08-20 22:04
Buongiorno, 15 anni fa ho acquistato la mia abitazione con terreno annesso. Le particelle erano due ma il notaio non ha inserito una di esse . Naturalmente io ho pagato l'intero pacchetto cioè casa e terreno confinante. Ora volendo sanare la questione ed essendo il venditore già d'accordo, cosa mi consiglia di fare? Potrei stipulare un atto con prezzo simbolico? E se si questo mi farà diminuire le spese della pratica? Grazie
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Andrea
+1 # InformazioniAndrea 2017-08-10 13:25
Sono un agricoltore IAP e volevo comprare da un fallimento terreni accatastati bosco ceduo,seminativo irriguo ,ma con destinazione estrattivo(cava) ate 32 agricolo speciale. terreni già al 90% escavatori e quindi diventati ora terreno e laghetto ,non è proprio possibile usufruire di tassazione agevolata ppc o per riordino fondiario essendo adiacente all'azienda?
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Mirko M.
0 # InformazioniMirko M. 2017-08-11 10:30
Salve Andrea.
Grazie per il contributo del suo post.
Rispondo alla sua domanda sulla base di una linea di principio: quasi tutti i terreni si prestano alla coltivazione agricola, ma per molti aspetti assume rilevanza anche la destinazione prevista negli strumenti urbanistici, cioè nei documenti predisposti dagli enti locali territoriali per pianificare l’utilizzo del territorio. La destinazione urbanistica "agricola" risulta fondamentale, per esempio, sia al fine dell’applicazione delle agevolazioni fiscali sull’acquisto dei fondi agricoli, sia nell’ambito dei requisiti previsti per l’esercizio del diritto di prelazione agraria.
Nello specifico, può incaricare un tecnico, se già non l'avesse fatto, a verificare di persona la reale destinazione urbanistica, al di là di come si presentano ad "impressione o a vista" i terreni: questo può servire anche a verificare la congruità delle informazioni contenute nella documentazione immobiliare conservata e pubblicata dal tribunale.
Resto a di sposizione per ulteriori approfondimenti.
A presto. Mirko M.
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Andrea
+1 # RispostaAndrea 2017-08-11 12:55
Grazie della risposta,in effetti la destinazione è estrattiva se non sarà possibile prima, chiederò poi il cambio di destinazione per via della tassazione agevolata comune permettendo
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stefano
-1 # acquisto terreno non edificabilestefano 2017-08-06 16:27
Salve, sarei interessato ad acquistare un terreno agricolo non edificabile da privato e non sono coltivatore diretto. L'iva applicata è al 9%? Mi converrebbe iscrivermi vome coltivatore diretto per risparmiare l'iva e se si, quali requisiti dovrei avere? Grazie
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Mirko M.
0 # acquisto terreno non edificabileMirko M. 2017-08-08 10:10
Salve Stefano.
Se affronta l'acquisto come "soggetto DIVERSO da coltivatore diretto o IAP" di un "terreno agricolo e relative pertinenze" da un soggetto "privato" (diverso quindi da soggetto passivo d'IVA) provvederà al pagamento dell'imposta di registro nella misura del 15% sul prezzo di compravendita, oltre alle imposte ipotecaria e catastale di importo fisso rispettivamente di Euro 50,00.
Diversamente, affrontando l'acquisto della stessa tipologia di terreno dallo stesso cedente (soggetto "privato"), è sottoposto ad una imposizione fiscale molto diversa se agisce come "Coltivatore diretto o IAP":
- "senza agevolazioni": imposta di registro al 9% sul prezzo di compravendita, oltre alle imposte ipotecaria e catastale di importo fisso rispettivamente di Euro 50,00;
- "con agevolazioni": imposta di registro e ipotecaria di importo fisso rispettivamente di Euro 200,00 e imposta catastale all'1% del prezzo di compravendita.
Per poter accedere alle agevolazioni della piccola proprietà contadina, le ripropongo il contenuto di un post precedente:
Citazione Mirko M.:
Per poter accedere alle agevolazioni della piccola proprietà contadina per la formazione o l’arrotondamento, è necessario essere in possesso di determinati requisiti.
- i SOGGETTI richiedenti devono essere imprenditori agricoli professionali (IAP) e coltivatori diretti (incluse le società agricole) regolarmente iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale. Nel caso dei coltivatori diretti, è importante che i soggetti in questione si dedichino direttamente, abitualmente e manualmente alla coltivazione dei fondi e al governo di bestiame. Inoltre, la forza lavoro del suo nucleo famigliare non deve essere inferiore a 1/3 di quella occorrente per tutte le necessità riguardanti la coltivazione del fondo, l’allevamento del bestiame;
- i FONDI devono essere qualificati come agricoli secondo il piano urbanistico in vigore. Si considerano anche i FABBRICATI RURALI PERTINENZIALI, che abbiano valore strumentale ai fini della coltivazione dei terreni.
L'esistenza di questi requisiti viene dimostrata dai documenti allegati alla richiesta da inoltrare alla Provincia in cui è situato il terreno oggetto di compravendita per il rilascio della certificazione che attesti la qualifica di IAP o coltivatore diretto dell’acquirente e la corrispondenza del fondo a quanto previsto dalla legge 604/54: attestazione di iscrizione INPS nelle rispettive liste, certificato catastale del terreno in acquisto, copia del certificato di attribuzione della partita IVA, autocertificazione composizione familiare o stato di famiglia valido, copia di iscrizione alla CCIAA di riferimento, copia della mappa catastale del terreno in acquisto, certificati catastali di tutti gli immobili già posseduti dal o dai richiedente/i e dai suoi familiari o elenco terreni in atto.
Data la complessità della materia, prima di intraprendere qualsiasi scelta sull'argomento, consigliamo di essere assistiti da un notaio e/o dalle maggiori associazione di rappresentanza dell'agricoltura italiana.

La ringrazio per il suo post.
Mirko M.
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stefano
0 # graziestefano 2017-08-08 23:49
Grazie mille per la esauriente risposta
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Marco
+1 # PPCMarco 2017-07-12 18:13
Salve,
da cosa dipende il fatto che un coltivatore diretto possa o no usufruire dell'agevolazione P.P.C. ?
Se io mi insediassi come coltivatore diretto (tra l'altro giovane agricoltore perchè sotto i 40 anni) potrei usufruire della P.P.C.?
Grazie
Buona giornata
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Mirko M.
+1 # PPCMirko M. 2017-07-13 12:49
Salve Marco.
Per poter accedere alle agevolazioni della piccola proprietà contadina per la formazione o l’arrotondamento, è necessario essere in possesso di determinati requisiti.
- i SOGGETTI richiedenti devono essere imprenditori agricoli professionali (IAP) e coltivatori diretti (incluse le società agricole) regolarmente iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale. Nel caso dei coltivatori diretti, è importante che i soggetti in questione si dedichino direttamente, abitualmente e manualmente alla coltivazione dei fondi e al governo di bestiame. Inoltre, la forza lavoro del suo nucleo famigliare non deve essere inferiore a 1/3 di quella occorrente per tutte le necessità riguardanti la coltivazione del fondo, l’allevamento del bestiame;
- i FONDI devono essere qualificati come agricoli secondo il piano urbanistico in vigore. Si considerano anche i FABBRICATI RURALI PERTINENZIALI, che abbiano valore strumentale ai fini della coltivazione dei terreni.
L'esistenza di questi requisiti viene dimostrata dai documenti allegati alla richiesta da inoltrare alla Provincia in cui è situato il terreno oggetto di compravendita per il rilascio della certificazione che attesti la qualifica di IAP o coltivatore diretto dell’acquirente e la corrispondenza del fondo a quanto previsto dalla legge 604/54: attestazione di iscrizione INPS nelle rispettive liste, certificato catastale del terreno in acquisto, copia del certificato di attribuzione della partita IVA, autocertificazione composizione familiare o stato di famiglia valido, copia di iscrizione alla CCIAA di riferimento, copia della mappa catastale del terreno in acquisto, certificati catastali di tutti gli immobili già posseduti dal o dai richiedente/i e dai suoi familiari o elenco terreni in atto.
Data la complessità della materia, prima di intraprendere qualsiasi scelta sull'argomento, consigliamo di essere assistiti da un notaio e/o dalle maggiori associazione di rappresentanza dell'agricoltura italiana.
Mirko M.
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Pasquale
+1 # SignPasquale 2017-05-14 10:24
Buongiorno qualcuno sa darmi informazioni? Dovrei comprare un terreno agricolo in zona ASI cioè ampio sviluppo industriale situato in Puglia a Bitonto provincia di bari e mi anno detto che oltre il passaggio di proprietà che si fa dal notaio ce da pagare anche una tassa al comune per l'acquisto in questa zona e vorrei sapere se qualcuno sa indicarmi se è vero e a quando ammonta la cifra da pagare
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Nicola
+1 # acquisto terreno agricoloNicola 2017-05-05 11:44
Buongiorno volevo chiedere se acquistassi 1000mq di terreno agricolo e pagassi la quota fissa di tasse sarei soggetto cmq a futuri accertamenti della AdE? Grazie
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Mirko M.
+1 # acquisto terreno agricoloMirko M. 2017-05-05 12:18
Salve Nicola.
PREMESSA
Le imposte di registro da pagare per l’acquisto di terreni agricoli si applicano sul prezzo concordato tra le parti per la compravendita. L’amministrazione finanziaria può verificare la congruità del valore dichiarato rispetto al valore normale (cioè al valore di mercato) ed eventualmente accertare un maggior valore su cui applicare l'imposta.
>>Oggi non è più previsto alcun limite a questo potere di verifica, come invece avveniva fino al 2006, quando era in vigore il meccanismo noto come “valutazione automatica”, che precludeva l’accertamento di un maggior valore del terreno agricolo quando il prezzo dichiarato era superiore al valore che si otteneva moltiplicando la rendita catastale per i coefficienti stabiliti dalla legge<<.
CONCLUSIONI
Se chi acquista (cessionario) è diverso da Coltivatore Diretto o IAP oppure è un Coltivatore Diretto o IAP senza agevolazioni è soggetto ad una imposta di registro calcolata proporzionalmente (rispettivamente nella misura del 15% e 9%) sul prezzo concordato per la compravendita. Da qui si evince che non può mettersi al riparo da un accertamento pagando una "quota fissa", poichè tutto è legato alla congruità del valore dichiarato rispetto al valore normale (cioè al valore di mercato).
Grazie Nicola per questo suo contributo.
Mirko M.
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Nicola
-1 # acquisto terreno agricoloNicola 2017-05-05 12:40
Bs però si tratta di un piccolo lotto io cmq pago i 1000€ di imposta minima e difficilmente penso riescano a valutare un terreno agricolo a più di 7€/mq per 1000mq. E nel caso ci riuscissero dovrei versare solo la differenza del 15% rispetto al maggior valore vero? Grazie
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Mirko M.
+2 # acquisto terreno agricoloMirko M. 2017-05-05 18:34
Nicola, se lei, ad esempio, è Coltivatore Diretto o IAP senza agevolazioni, l'aliquota applicata è del 9%; a seguito di eventuale accertamento, dovrebbe corrispondere la differenza delle imposte (sempre calcolate con la stessa aliquota) con l'aggiunta di interessi e sanzioni sull'imposta di registro.
Per quanto riguarda il valore agricolo medio, potrebbe consultare l'ultimo bollettino ufficiale della sua Regione di appartenenza, dove potrà trovare il quadro d’insieme dei valori agricoli per tipo di coltura dei terreni compresi nelle singole regioni agrarie delle province della sua Regione validi per l'ultimo anno solare.
Saluti.
Mirko M.
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augusto
+1 # scritture private non autenticateaugusto 2017-03-19 10:15
Salve, vorrei vendere 3 dei terreni agricoli. Si possono fare le scritture private non autenticate con dei testimoni e poi registrarle e trascriverle? in tal caso quali sono le tasse da applicare?
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Mirko M.
+1 # scritture private non autenticateMirko M. 2017-03-21 10:49
Salve Augusto.
Art. 2657 del Codice Civile:
"Titolo per la trascrizione.
La trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente".
Da ciò deriva che la trascrizione può essere eseguita:
- in forza di sentenza;
- con sottoscrizione auteticata (dal notaio) di atto pubblico e scrittura privata;
- con sottoscrizione accertata giudizialmente di scrittura privata.
Pertanto, sulla base di questa breve analisi, riteniano non possa essere trascritto un atto con le caratteristiche da lei indicate.
Sicuramente il suo quesito pone le basi per una ampia discussione sull'agomento, anche in virtù di recenti iniziative tese a escludere l'intervento notarile negli atti di trasferimento o di costituzione a titolo oneroso di diritti reali immobiliari.
Grazie per il suo contributo.
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Massimo
+8 # Vendita terreno edificabile tra privatiMassimo 2016-04-13 10:43
Salve sto vendendo un terreno come edificabile ad un privato. sul terreno (acquistato nel 1960) è stata fatta la rivalutazione del 4%. sulla plusvalenza che si formerà come dovrò calcolare le tasse visto che mia madre (proprietaria) è casilinga e mio padre pensionato?? Grazie.
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anselmo
0 # terreno acquistato asta tribuna leanselmo 2016-04-04 06:33
Buongiorno, sto acquistando all'asta un terreno edificabile suddiviso in parte in seminativo e in parte in aree edificabili, tutte inserite nel piano regolatore comunalein zona edificabile. Vorrei sapere quali saranno le imposte Iva sulla parte edificabile 20% e imposta registro sulla parte Agricola? Il soggetto fallito é un immobiliare.
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Mirko M.
+1 # terreno acquistato asta tribuna leMirko M. 2016-04-04 17:13
Salve Anselmo.
  • Il trasferimento avente ad oggetto un terreno NON EDIFICABILE comporta sempre l'applicazione dell'imposta di registro in misura proporzionale, anche se posta in essere da un soggetto passivo IVA, perché non è considerata "cessione di beni" dall'art. 2, comma 3, del D.P.R. n. 633/1972). Il calcolatore di questo sito potrà aiutarla a simulare il calcolo delle imposte in base alle carattestistiche dell'acquirente: se coltivatore diretto o soggetto diverso da coltivatore diretto e selezionado "terreno agricolo e relative pertinenze".

  • l'atto avente ad oggetto un'area edificabile da parte di un soggetto passivo IVA, invece, determina l'applicazione di quest'ultima imposta con l'aliquota ordinaria del 22%, con la conseguente applicazione dell'imposta di registro in misura fissa (per il principio di alternatività IVA/Registro): imposta di registro Euro 200,00, imposta ipotecaria Euro 200,00, imposta catastale Euro 200,00, Tassa ipotecaria Euro 35,00, Tassa catastale Euro 55,00, Bollo Euro 230.

Seppur queste informazioni siano molto generiche, spero possano essere utili a individuare un "capitolato" delle voci di spesa per...imposte e tasse!
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