CALCOLO DELLA SUPERFICE COMMERCIALE DI UNITA' IMMOBILIARE PARTE DI UN EDIFICIO (Trattasi di appartamento, dotato o meno di pertinenze esclusive, compreso in un edificio ad uso residenziale o promiscuo (con presenza cioè anche di un'unità immobiliari ad uso terziario e/o commerciale)) e CALCOLO DELLA SUPERFICE COMMERCIALE DI INTERO EDIFICIO (Trattasi di edifici di tipo unifamiliare (abitazioni in villa o villino)

Il principio adottato fa riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 che assume metro quadrato di superficie catastale quale unità di misura della consistenza degli immobili urbani a destinazione ordinaria.

VANI PRINCIPALI E ACCESSORI DIRETTI

SUPERFICIE VANI PRINCIPALI E ACCESSORI DIRETTI
Per edifici di tipo unifamiliare (abitazioni in villa o villino) la superficie dell'unità principale si determina misurando la superficie di ogni piano al lordo delle murature esterne. La scala interna è computata una sola volta nella sua proiezione.
Totale Superficie Vani Principali e Accessori Diretti
Totale superficie reale (mq):
Totale superficie omogeneizzata (mq):

PERTINENZE ESCLUSIVE DI ORNAMENTO

SUPERFICIE DELLE PERTINENZE ESCLUSIVE DI ORNAMENTO
(D.G. Catasto: circ. 40 del 20.4.1939) Balconi, terrazze, cortili, patii, portici, tettoie aperte, giardini, ecc.
* La misurazione della superficie avviene fino al contorno esterno
** La misurazione della superficie avviene fino al confine della proprietà ovvero, se questa è delimitata da un muro di confine in comunione o da altro manufatto, fino alla mezzeria dello stesso
Totale Superficie delle Pertinenze Esclusive e di Ornamento
Totale superficie reale (mq):
Totale superficie omogeneizzata (mq):

PERTINENZE ESCLUSIVE A SERVIZIO DELL'UNITA'

SUPERFICIE DELLE PERTINENZE ESCLUSIVE A SERVIZIO DELL'UNITA'
(D.G. Catasto: circ. 40 del 20.4.1939) Cantine, soffitte, locali di deposito, cantine, posti auto coperti e scoperti, box.
La misurazione della superficie avviene al lordo dei muri perimetrali esterni e fino alla mezzeria dei muri di divisione con zone di uso comune (corrodoi, lavatoi, scale ecc.) ovvero di altra destinazione o proprietà
Totale Superficie delle Pertinenze Esclusive a servizio dell'unità
Totale superficie reale (mq):
Totale superficie omogeneizzata (mq):

MURATURE

SUPERFICIE MURATURE
*vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50 cm
**vengono computati, nel tratto comune, nella misura massima del 50% ciascuna e pertanto fino ad uno spessore massimo di 25 cm
Muri interni *Spessore (m) Lunghezza (m) Superficie (mq)
Muri Perimetrali Esterni: *Spessore (m) Lunghezza (m) Superficie (mq)
Muri comuni tra due diverse destinazioni d'uso: **Spessore (m) Lunghezza (m) Superficie (mq)
Totale Superficie Vani Principali e Accessori Diretti
Totale superficie reale (mq):
Totale superficie omogeneizzata (mq):
CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE, ATTRIBUZIONE VALORE €/MQ E CALCOLO VALORE DI MERCATO
SUPERFICIE COMMERCIALE (La superficie è arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso)(mq):
VALORE METRO QUADRATA (€/mq) cerca il valore della tua zona QUI:
VALORE DI MERCATO (€):

SUPERFICIE COMMERCIALE.

La superficie commerciale è una misura fittizia nella quale sono comprese la superficie principale e le superfici secondarie dell'immobile, che entrano nella superficie commerciale in ragione dei rapporti mercantili noti nella pratica degli affari immobiliari, talvolta esplicitamente indicati nei contratti e talaltra calcolabili in quelli stipulati a corpo.

La norma UNI 10750:1998 stabilisce i Criteri per la Valutazione Patrimoniale:

I criteri per la valutazione patrimoniale degli immobili, sia destinati ad uso residenziale sia destinati ad uso commerciale, devono tenere conto di tutti i parametri che caratterizzano il bene, differenziati dall'applicazione di coefficienti incrementativi o decrementativi per la determinazione del più probabile valore di mercato.
Il rilevatore deve tenere conto dei seguenti principali parametri per la valutazione patrimoniale:
a)   ubicazione  e  caratteristiche  di  zona  e  sotto-zona  in  riferimento  all'andamento  delle quotazioni di mercato:
- assetto urbanistico, servizi e collegamenti,
- contesto ambientale ed economico-sociale,
- condizioni generali di mercato;
b)   descrizione dell'unità o complesso immobiliare:
- anno di costruzione,
- tipologia della struttura e stato di conservazione e manutenzione,
- livello estetico e qualità architettonica,
- livello piano, esposizione, luminosità,
- superficie utile, coperta, scoperta ed accessoria,
- razionalità distributiva degli spazi interni,
- servizi ed impianti tecnologici,
- finiture,
- pertinenze (balconi, terrazzi, cantina, soffitta, box, posto auto, giardino, ecc.),
- servizi e comproprietà condominiali,
- titolo di proprietà,
- documentazione catastale,
- situazione ipotecaria,
- destinazione d'uso e capacità di reddito,
ed ogni altro eventuale elemento qualitativo intrinseco ed estrinseco al bene utile per una valutazione dello stesso.

Per il calcolo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico), il rilevatore deve considerare:
a)   la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;
b)   le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
c)   le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte, box, ecc.).

Il calcolo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti:
a)   100% delle superfici calpestabili;
b)   100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);
c)   50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.
Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale di cui al punto c) deve
essere considerata pari al 100%.
Il computo delle superfici di cui al punto c) non potrà, comunque, eccedere il 10% della
somma di cui ai punti a) e b).

Per il calcolo delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione:
a)   25% dei balconi e terrazze scoperti;
b)   35% dei balconi e terrazze coperti (per "coperto" si intende "chiuso su tre lati");
c)   35% dei patii e porticati;
d)   60% delle verande;
e)   15% dei giardini di appartamento;
f)   10% dei giardini di ville e villini.

Le  quote  percentuali  indicate  possono  variare  in  rapporto  alla  particolare  ubicazione dell'immobile, alle superfici esterne, le quali possono essere o meno allo stesso livello, alle superfici complessive esterne, le quali comunque non eccedano il 30% di quella coperta, fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualità ambientale.

per approfondimenti:

Quaderni dell’Osservatorio - dicembre 2015 - pdf

VALORE DI MERCATO

Secondo l'Appraisal Institute: il Valore di Mercato rappresenta il più probabile prezzo a una specifica data, in contanti, ovvero in altre definite condizioni di pagamento o in altri precisi termini, per il quale specofici diritti immobiliarisi venderebbero dopo un tempo ragionevole di esposizione su un mercato competitivo, sotto le condizioni di una giusta compravendita, nella quale il compratore e il venditore sono bene informati, agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza indebite costrizioni.

Valore di Mercato

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