La base imponibile per il calcolo delle imposte
CESSIONI CON IVA
Anche quando si acquista con i benefici “prima casa”, se la vendita è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (4%) è costituita dal prezzo della cessione, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro ciascuna).
IL SISTEMA DEL PREZZO-VALORE
Il meccanismo del prezzo-valore si applica, per le compravendita non soggette a Iva, anche quando si acquista con i benefici “prima casa”. In questo caso, il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110.
Valore catastale “prima casa” = Rendita catastale x 1,05 x 110
Esempio di calcolo dell’imposta di registro
Supponiamo che un’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, abbia una rendita catastale di 900 euro e il corrispettivo pagato sia di 200.000 euro.
Se si richiede l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 2% è pari a: 900 x 1,05 x 110 = 103.950 euro.
Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarà di 2.079 euro (103.950 x 2%).
Se non si richiede la regola del prezzo-valore, l’imposta si calcola sul valore di cessione (200.000 euro) e sarà di 4.000 euro (200.000 x 2%).
In caso di acquisto con i benefici “prima casa” e di applicazione del prezzo-valore, si avranno gli stessi vantaggi descritti nel capitolo precedente.
LE IMPOSTE DA PAGARE CON I BENEFICI “PRIMA CASA”
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VENDITORE |
IMPOSTE DOVUTE |
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|---|---|---|
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PRIVATO o IMPRESA (con vendita esente da Iva) |
REGISTRO |
2% (con un minimo di 1.000 euro) |
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IPOTECARIA |
50 euro |
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| CATASTALE |
50 euro |
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|
IMPRESA (con vendita soggetta a Iva) |
IVA |
4% (22% per gli immobili A/1, A/8 e A/9) |
| REGISTRO |
200 euro |
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| IPOTECARIA |
200 euro |
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| CATASTALE |
200 euro |
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BASE IMPONIBILE
| TIPO DI CESSIONE | VALORE SUI CUI APPLICARE LE IMPOSTE |
|---|---|
| CON IVA | PREZZO DELLA CESSIONE |
| SENZA IVA |
POSSIBILE CHIEDERE IL SISTEMA DEL “PREZZO-VALORE” (tassazione sul valore catastale) Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 110 |
IL SISTEMA DEL PREZZO-VALORE: CONDIZIONI E VANTAGGI
| È APPLICABILE SE | VANTAGGI PER CHI ACQUISTA |
|---|---|
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limiti al potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate riduzione del 30% degli onorari notarili |
