Registrare un contratto di locazione è oggi molto semplice. Non è più necessario recarsi agli sportelli degli uffici dell’Agenzia delle Entrate, né in banca o in un ufficio postale per il pagamento delle imposte dovute. Si può fare tutto agevolmente da casa.
L’Agenzia mette a disposizione, gratuitamente, tutto il software occorrente, nonché un adeguato servizio di assistenza tecnica necessaria per il suo utilizzo.
Inoltre, registrare un contratto di locazione è vantaggioso, sia perché obbliga entrambe le parti al rispetto degli impegni assunti, sia perché sono riconosciuti considerevoli benefici fiscali a favore dei proprietari e degli inquilini.
In ogni caso, la registrazione dei contratti di locazione è un obbligo per entrambe le parti: «I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati» (articolo 1, comma 346, della legge 311/2004, Finanziaria 2005).
In questa guida esamineremo le regole principali che governano la registrazione del contratto di locazione a uso abitativo fra privati (soggetti, cioè, che non agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione), dedicando un capitolo a parte alle procedure da seguire quando si sceglie il regime fiscale della cedolare secca.
In sintesi, la registrazione dei contratti di locazione a uso abitativo:
- è obbligatoria, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, tranne nei casi in cui la durata del contratto, non formato per atto pubblico o scrittura privata autentica, non superi i 30 giorni complessivi nell’anno
- può essere richiesta, indifferentemente, dal locatore (proprietario) o dal conduttore (inquilino) dell’immobile, anche tramite intermediario o delegato
- va obbligatoriamente effettuata utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, quando si posseggono almeno 10 immobili
- va fatta entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o, se anteriore, dalla sua decorrenza.
L’Agenzia delle Entrate ha emanato, a inizio 2014, due importanti provvedimenti riguardanti:
- il modello di versamento - F24 elementi identificativi (F24 Elide) - che, a partire dal 1° febbraio 2014, va utilizzato per pagare tutto quanto è connesso ai contratti di locazione e affitto di beni immobili (imposta di registro, tributi speciali e compensi, imposta di bollo, sanzioni e interessi)
- il prodotto RLI “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi - contratti di locazione e affitto di immobili” (software, ambiente web e modello), che ha semplificato il panorama dei vari applicativi informatici utilizzati per la registrazione dei contratti di locazione (Siria, Iris, Contratti di locazioni), per i pagamenti e per gli adempimenti successivi.
Di fatto, utilizzando RLI è possibile (direttamente per chi è abilitato ai canali “Fisconline” e “Entratel”, con il software o fruendo dell’applicazione web, oppure con il modello da presentare in ufficio):
- registrare i contratti di locazione e affitto di immobili
- comunicare eventuali proroghe, cessioni o risoluzioni
- esercitare l’opzione e la revoca della cedolare secca
- comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione o affitto.
Il software e l’applicazione web consentono, inoltre, di trasmettere anche la copia del contratto e di effettuare i pagamenti (per la registrazione, la proroga, la cessione, ecc.) mediante addebito su c/c.
Anche il contribuente che registra il contratto in ufficio può adesso effettuare il pagamento con addebito sul c/c.
Attestazione della prestazione energetica degli edifici (Ape)
Nei contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione va inserita una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sull’attestazione della prestazione energetica degli edifici (Ape), comprensiva dell’attestato stesso.
Inoltre, una copia dell’attestato deve essere allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013, articolo 1, comma 7).
Registrazione dell’accordo di riduzione del canone di locazione
Quando il locatore decide di concedere una riduzione del canone di locazione inizialmente pattuito, e il contratto è ancora in essere, per la registrazione dell’atto con il quale viene formalizzato esclusivamente tale accordo non sono più dovute l’imposta di registro (67 euro) e l’imposta di bollo (16 euro per ogni foglio).
Questa agevolazione è stata introdotta dal Dl n. 133 del 12 settembre 2014, in vigore dal 13 settembre 2014.
Fonte: Agenzia delle Entrate - Fisco e Casa: le Locazioni (gennaio 2015)
