NOTE

⁽¹⁾ Per impresa costruttrice si intende quella che ha costruito il fabbricato - anche mediante imprese appaltatrici - o ha eseguito sul fabbricato - anche a mezzo di imprese appaltatrici - interventi di recupero (restauro conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica, ex 3, comma 1, lett. c), d) ed f) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380). La tipologia di intervento edilizio può essere ricavata mediante esame del permesso di costruire o concessione edilizia.

⁽²⁾ Un fabbricato ha i requisiti di cui alla legge "Tupini" allorché:

• ha più del cinquanta per cento della superficie totale dei piani fuori terra destinati ad abitazioni;
• ha meno del venticinque per cento della superficie totale dei piani fuori terra destinati a

⁽³⁾ Per fabbricato "strumentale per natura" si intende il fabbricato che per le sue caratteristiche non è suscettibile di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (categorie catastali B, C, D, E ed A/10).
IMPOSTA DI REGISTRO. Per gli atti aventi ad oggetto BENI IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA, l'imposta di registro è sempre fissa, sia che l'atto è ESENTE I.V.A., sia che l'atto è I.V.A. imponibile, e ciò per l'applicazione del principio dell'alternatività: cfr. Circ. Agenzia delle Entrate n. 27/E del 4 agosto 2006, ma l'imposta ipotecaria, se dovuta in misura proporzionale, è sempre del 3%, oltre la imposta ipotecaria dell'1% essendo, parte venditrice, un soggetto passivo I.V.A.]

⁽⁴⁾ Nel caso di acconti sul prezzo pagati e/o fatturati anteriormente al 4 luglio 2006, l'importo corrispondente rimane soggetto ad imposta sul valore aggiunto; conseguentemente, l'imposta proporzionale di registro trova applicazione unicamente in relazione al residuo

⁽⁵⁾ Nel caso di acconti sul prezzo pagati e/o fatturati anteriormente al 26 luglio 2012, l'importo corrispondente rimane soggetto ad imposta sul valore aggiunto nei casi in cui detta imposta trovava applicazione secondo la disciplina anteriore; conseguentemente, l'imposta proporzionale di registro trova applicazione unicamente in relazione al residuo

⁽⁶⁾ In questo caso si presuppone che sia sempre possibile – per l’impresa non costruttrice – optare per l’applicazione dell’Iva sia prima che successivamente al decorso dei cinque anni dall’ultimazione del fabbricato o dell’intervento di recupero; a differenza della disciplina dettata per le imprese costruttrici, per le quali l’opzione è necessaria solo decorso il suddetto termine quinquennale.

^(*) Contrariamente a quanto avviene per gli immobili a destinazione abitativa venduti da imprese diverse da quelle che lo hanno costruito o ristrutturato, per gli immobili che siano strumentali per natura è ammessa l'opzione per il regime I.V.A. anche quando cedente è soggetto-persona giuridica diverso dall'impresa che ha costruito o ristrutturato l'immobile.]
REVERSE CHARGE. A partire dalla data del 1° marzo 2008, se ad acquistare è un soggetto I.V.A., per effetto del meccanismo del REVERSE CHARGE di cui all'art. 17 del D.P.R. 633/72 come integrato dal D.M. 25 maggio 2007, esteso a questa ipotesi dall'art. 1, comma 156 della legge 24 dicembre 2007 n. 244, il cedente emetterà fattura senza indicazione di imposta I.V.A. mentre l'acquirente dovrà integrare la fattura emessa dal cedente indicando sulla stessa o su un allegato l'aliquota I.V.A. dovuta e l'importo dell'imposta relativa, curando di registrare la fattura nel registro delle fatture emesse o dei corrispettivi e versando l'importo dell'imposta dovuta direttamente all'Erario].
IMPOSTA IPOTECARIA E CATASTALE. L'applicazione del regime tributario del 3% di imposta ipotecaria e dell'1% di imposta catastale per gli immobili strumentali è riservato unicamente alle vendite effettuate da parte di soggetti passivi I.V.A.]
CESSIONI EFFETTUATE DA ENTI NON COMMERCIALI
POTREBBERO ESSERE SOGGETTE AL REGIME I.V.A. SE:
a) l'immobile è stato acquistato per lo svolgimento di attività istituzionali da parte dell'Ente;
b) [Per gli Enti Pubblici Territoriali]: l'immobile non è stato acquistato dall'ente pubblico territoriale con atti negoziali posti in essere dall'Ente in veste di Pubblica Autorità
[DA CONSIDERARE CHE: - le operazioni negoziali poste in essere dall'Ente non commerciale possono ricadere in regime I.V.A. anche quando l'Ente non sia provvisto di Partita I.V.A. [Cfr. Corte di Cass. 11 dicembre 2015 n. 25.026, nonché Circolare Agenzia delle Entrate 14 giugno 1993 n. 8/E e Risoluzione Ag. delle Entrate 1 luglio 1998 n. 67/E]]