Calcolo imposte di compravendita: terreno agricolo ed edificabile - 4. IL PASSAGGIO GENERAZIONALE

1. Azienda e fondo agricolo
2. Il passaggio generazionale dell'azienda
3. Il passaggio generazionale dei fondi agricoli
4. Altre Imposte sugli immobili
5. Le aliquote dell'imposta di successione e donazione

Azienda e fondo agricolo

Il passaggio generazionale della proprietà fondiaria presenta significative differenze, sotto il profilo fiscale, se ha per oggetto un azienda gestita in proprio oppure un complesso immobiliare concesso in affitto a terzi.
Solo nel primo caso, infatti, è possibile beneficiare, nell’ambito del trasferimento per donazione o successione, della normativa fiscale di favore prevista per il trasferimento di azienda ai figli e ai discendenti.
Nel caso in cui il trasferimento ha per oggetto terreni agricoli (e fabbricati rurali) che non sono gestiti direttamente dal disponente, ma sono condotti in affitto da terzi, si applicano invece le imposte ordinarie sulle donazioni e successioni, pur con le franchigie previste dalla legge.

Il passaggio generazionale dell'azienda

La legge finanziaria per il 2007 (legge 27 dicembre 2006, n. 296), in seguito alla reintroduzione delle imposte sulle successioni e donazioni, ha disposto, a certe condizioni, l'esenzione dall'imposta di successione e donazione per i trasferimenti di aziende o rami di azienda, di quote sociali e di azioni a favore dei figli e degli altri discendenti (l'art. 2, comma 31, della legge 24 dicembre 2007, n. 244, legge finanziaria per il 2008, ha aggiunto anche il coniuge), e ha previsto espressamente che essa si applica anche ai trasferimenti effettuati tramite i patti di famiglia di cui agli articoli 768-bis e seguenti del codice civile.
Dal primo gennaio 2007, quindi, i trasferimenti di aziende o rami di azienda, di quote sociali e di azioni a favore dei figli e degli altri discendenti nell'ambito dei patti di famiglia sono esenti dall'imposta di donazione e successione. Se l'azienda comprende beni immobili, il trasferimento è esente anche dalle imposte ipotecarie e catastali che dovrebbero gravare su di essi.
L'esenzione si applica a tutte le aziende e a tutte le quote di partecipazione in società di persone (s.n.c., s.a.s. e società semplici), indipendentemente dal loro ammontare.
Se invece si tratta di azioni o quote di s.r.l. l'esenzione si applica solo alle partecipazioni che consentono al beneficiario di acquisire o integrare il controllo della società attraverso la maggioranza dei voti esercitabili nell’assemblea ordinaria.
Le legge prevede inoltre che il beneficiario deve impegnarsi espressamente a proseguire nella gestione dell'azienda, o a mantenere il controllo della società, per almeno cinque anni dopo il trasferimento, a pena di decadenza dall'agevolazione. A tal fine il beneficiario deve rendere un'apposita dichiarazione nell'atto di donazione, ovvero allegata alla dichiarazione di successione.
In caso di mancato rispetto dell'impegno assunto, sarà applicata l'imposta di donazione nella misura ordinaria (4%), ed eventualmente le imposte ipotecarie (2%) e catastali (1%) sugli immobili, oltre alla sanzione amministrativa pari al trenta per cento dell'importo non versato e agli interessi di mora.
La necessità che, per godere dell'esenzione fiscale, il trasferimento di azioni o quote di s.r.l. abbia per oggetto una partecipazione che consente al beneficiario di acquisire o integrare il controllo della società, può creare qualche problema quando il beneficiario non è uno solo dei figli.
Infatti, la ripartizione delle partecipazioni fra due o più discendenti impedirebbe a ciascuno di essi di acquisire, da solo, il controllo della società, e di conseguenza farebbe venire meno l'esenzione per tutti. L'Agenzia delle entrate ha mostrato di interpretare questa norma in modo restrittivo.
L'unica possibilità per godere dell'esenzione è che il pacchetto di controllo della società sia intestato ai figli in modo indiviso, cioè essi diventino comproprietari dell'intera partecipazione di controllo, nominando poi un rappresentante comune nei confronti della società. Si tratta sicuramente di una complicazione, ma sembra essere l'unica soluzione per ottenere l'esenzione quando il trasferimento avviene a favore di più soggetti. La divisione delle quote o azioni potrà dunque avvenire solo dopo cinque anni dal trasferimento.

Il passaggio generazionale dei fondi agricoli

Se la donazione (o la successione) ha per oggetto terreni agricoli (e fabbricati rurali) che non sono gestiti direttamente dal disponente, ma sono condotti in affitto da terzi, si applicano invece le imposte ordinarie sulle donazioni e successioni, pur con le franchigie previste dalla legge.
L’imposta sulle successioni e donazioni è stata reintrodotta nel nostro ordinamento a partire dal 3 ottobre 2006 (decreto legge 3 ottobre 2006, n. 262), dopo che era stata abolita il 25 ottobre 2001.
La nuova imposta sulle successioni e donazioni è stata subito dopo modificata, prima con la legge di conversione del decreto collegato alla finanziaria 2007 (legge 24 novembre 2006, n. 286), e poi ancora con la vera e propria legge finanziaria 2007 (legge 27 dicembre 2006, n. 296).

Altre Imposte sugli immobili

Oltre alla vera e propria imposta di successione e donazione, sul valore degli immobili compresi nell'eredità oppure donati si pagano le imposte ipotecarie e catastali, le stesse che paghiamo, per esempio, in caso di vendita. Se nel patrimonio del defunto, o nella donazione, sono compresi fabbricati e terreni, dunque, si paga il 2% di imposta ipotecaria e l'1% di imposta catastale. In totale il 3%, che si calcola sul valore catastale degli immobili, che per fortuna è (almeno fino a oggi) molto più basso del loro valore effettivo.
Le imposte ipotecarie e catastali sono uguali per tutti, quindi i figli pagano come i parenti più lontani e gli estranei, e purtroppo non è prevista alcuna franchigia, quindi questo 3% si paga sull'intero valore degli immobili, e non solo oltre il milione di euro (per coniuge e figli) e i 100 mila euro (per fratelli e sorelle). Se ci sono immobili, le imposte ipotecarie e catastali si pagano sempre.
Anche nella successione o donazione è però possibile chiedere le agevolazioni per la prima casa. Se almeno uno degli eredi o donatari intende destinare a propria abitazione principale il fabbricato ricevuto in successione o donazione, e sono presenti i requisiti previsti dalla legge sulla prima casa, le imposte ipotecarie e catastali sono ridotte a 400 euro complessivi, indipendentemente dal valore dell'abitazione.
Quando ci sono più eredi e più immobili, ciascuno può chiedere le agevolazioni prima casa su un'abitazione, e per ciascuno di essi l'agevolazione si applica all'intera unità immobiliare, anche se il beneficiario è proprietario solo di una quota o è titolare di un diritto reale. L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che si può chiedere l'agevolazione anche se la casa è utilizzata dal coniuge del defunto, che mantiene per legge il diritto di abitazione anche quando rinuncia all'eredità (risoluzione n. 29/E del 25 febbraio 2005).
Ricordiamo comunque che il semplice fatto di aver richiesto l'agevolazione per la successione o la donazione non preclude la possibilità di ottenere nuovamente le agevolazioni per la prima casa nell'ipotesi in cui si acquisti in un momento successivo un'altra abitazione, come ha espressamente chiarito l'Agenzia delle Entrate. In caso di ulteriore acquisto per successione o donazione, invece, chi ha già fruito dell’agevolazione non può goderne nuovamente, a meno che il trasferimento abbia ad oggetto quote di comproprietà dello stesso bene (circolare n. 44/E del 7 maggio 2001).

Le aliquote dell'imposta di successione e donazione

* Sono esenti dall'imposta i trasferimenti, a favore dei soli discendenti e del coniuge, di aziende o rami di azienda, di quote sociali e di azioni, in presenza di alcune condizioni indicate dalla legge.
E' inoltre prevista una franchigia di 1.500.000 euro per i portatori di handicap riconosciuto grave, indipendentemente dal rapporto di parentela.

Hai trovato utile questa risorsa? Condividila su:

Twitter