- La compravendita
- I terreni agricoli
- I fabbricati rurali
- Fabbricati rurali strumentali
- Fabbricati rurali abitativi
La compravendita
Il trasferimento della proprietà dei fondi agricoli, siano essi piccoli appezzamenti di terreno o intere tenute, è regolato da normative specifiche, spesso molto complesse. Accanto agli aspetti comuni a tutte le compravendite immobiliari (le verifiche sulla proprietà e libertà da ipoteche, pignoramenti e altri vincoli, la regolarità edilizia e catastale dei fabbricati, la destinazione prevista dagli strumenti urbanistici, le modalità di pagamento del prezzo e le recenti norme sugli impianti e sulla certificazione energetica degli edifici), occorre infatti tenere conto delle regole peculiari sulla prelazione agraria e sui fabbricati rurali, nonché dell'eventuale presenza di diritti particolari o titoli all'aiuto.
E' inoltre necessario conoscere a fondo le norme che disciplinano le figure del coltivatore diretto e dell'imprenditore agricolo professionale, e le regole sui diversi tipi di società agricole, come risultanti dalla riforma del 2004, per verificare con precisione la possibilità di godere delle diverse agevolazioni fiscali, dalla piccola proprietà contadina (p.p.c.) al compendio unico.
Tutti questi aspetti sono strettamente connessi tra di loro, ed è necessario tenerne conto già dalla fase della contrattazione preliminare.
Ricordiamo anche che le definizioni fornite dalle varie norme che regolano le diverse materie sono spesso differenti tra loro, perché dettate dal legislatore in momenti storici diversi, e con diverse finalità. Un tipico esempio è la definizione di coltivatore diretto, che non coincide nella normativa fiscale e in quella relativa al diritto di prelazione agraria.
Per tutte queste ragioni, è opportuno farsi assistere da chi è abituato a trattare queste materie, spesso trascurate da chi non vive a stretto contatto con il mondo agricolo.
I terreni agricoli
Il fondo agricolo, o fondo rustico, è costituito anzitutto dal terreno destinato all’attività agricola, ma comprende anche le sue eventuali pertinenze, cioè i manufatti o fabbricati posti al servizio dell’attività agricola.
Nel concetto di fondo agricolo rientrano dunque i terreni di qualsiasi genere destinati alla coltivazione agricola, alla silvicoltura o all’allevamento degli animali. Possono inoltre esservi compresi i fabbricati strumentali all’attività agricola, come per esempio le costruzioni destinate al ricovero degli attrezzi agricoli o alla conservazione dei prodotti agricoli dopo il raccolto, le serre, le stalle, ma anche i fabbricati destinati ad abitazione dell’imprenditore agricolo o dei suoi dipendenti.
In linea di principio, quasi tutti i terreni si prestano alla coltivazione agricola, ma per molti aspetti assume rilevanza anche la destinazione prevista negli strumenti urbanistici, cioè nei documenti predisposti dagli enti locali territoriali per pianificare l’utilizzo del territorio. La destinazione urbanistica “agricola” risulta fondamentale, per esempio, sia al fine dell’applicazione delle agevolazioni fiscali sull’acquisto dei fondi agricoli, sia nell’ambito dei requisiti previsti per l’esercizio del diritto di prelazione agraria.
Le singole norme di legge, ma anche la prassi e la giurisprudenza, hanno dunque contribuito a delimitare il concetto di terreno agricolo in relazione a specifiche finalità.
I fabbricati rurali
I fabbricati rurali sono gli edifici posti al servizio di terreni agricoli, in quanto utilizzati in modo strumentale all’attività di coltivazione, oppure quale abitazione dell’imprenditore agricolo. Questi fabbricati godono di un regime fiscale agevolato, a condizione che siano presenti tutti i requisiti previsti dalla legge (art. 9 del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, e modificato dall'art. 42-bis del d.l. 1 ottobre 2007, n. 159, convertito con modificazioni dalla legge 29 novembre 2007, n. 222).
In passato i fabbricati rurali erano censiti esclusivamente nel Catasto Terreni, proprio perché considerati pertinenze dei terreni agricoli su cui sorgevano, e pertanto privi di autonoma capacità reddituale. Ciò aveva dato luogo a molti problemi in relazione a quei fabbricati che perdevano i requisiti di ruralità, perché non più utilizzati per l’esercizio dell’attività agricola. Il caso più frequente è quello della cascina venduta dall’agricoltore a un soggetto che la utilizza come seconda casa.
In seguito, la legge ha introdotto l’obbligo di censire i fabbricati rurali al Catasto Fabbricati, con le stesse modalità previste per le costruzioni urbane. Dopo numerosi rinvii, il termine per l’accatastamento di tutti i fabbricati rurali esistenti è scaduto il 30 settembre 2012. Entro tale data dovevano essere dichiarati al Catasto Fabbricati tutti i fabbricati rurali che ancora risultavano iscritti solo al Catasto Terreni, con conseguente attribuzione della rendita catastale.
Contemporaneamente poteva essere presentata un’autocertificazione del proprietario relativa alla sussistenza dei requisiti di ruralità, con la procedura prevista dalle disposizioni attuative (decreto del Ministero dell’Economia del 26 luglio 2102 e circolare dell’Agenzia del Territorio n. 2/T/2012).
Dopo vari ondeggiamenti, la legge ha stabilito che i fabbricati rurali vengono iscritti in catasto secondo le qualità e classi ordinarie, in base alle caratteristiche dell’immobile, e non necessariamente nelle categorie D/10 e A/6, come era previsto in precedenza. La sussistenza dei requisiti di ruralità risulta nella banca dati catastale mediante apposizione della specifica annotazione, ed è riscontrabile anche nella relativa visura.
La presentazione della dichiarazione relativa alla sussistenza dei requisiti di ruralità entro il termine del 30 settembre 2012 consentiva di qualificare il fabbricato come rurale ai fini fiscali, ai fini dell’applicazione delle specifiche agevolazioni sull’Imu, a partire dal 1° gennaio 2012, ma anche di evitare il pagamento dell’Ici relativi ai cinque anni precedenti.
Per i fabbricati che acquisiscono i requisiti di ruralità a partire dal 1° ottobre 2012, è la dichiarazione di sussistenza dei requisiti di ruralità deve essere presentata entro 30 giorni, con la stessa procedura (decreto del Ministero dell’Economia del 26 luglio 2102 e circolare dell’Agenzia del Territorio n. 2/T/2012), e ad essa consegue l’apposizione dell’annotazione nella banca dati catastale.
Ciò è possibile anche per i fabbricati rurali per i quali i requisiti di ruralità erano già presenti al 30 settembre 2012, ma il mancato rispetto di tale termine comporta l’inapplicabilità delle agevolazioni relative all’Imu 2012 e all’Ici per i cinque anni precedenti. La dichiarazione di ruralità, dunque, produce effetti solo dal momento in cui viene apposta l’annotazione in catasto.
Ricordiamo infine che in caso di perdita dei requisiti di ruralità, occorre rimuovere l’annotazione di ruralità dalla banca dati catastale, mediante semplice richiesta di cancellazione.
Fabbricati rurali strumentali
Ai fini fiscali sono considerate fabbricati rurali le costruzioni strumentali necessarie allo svolgimento dell’attività agricola di cui all’articolo 2135 del codice civile e in particolare destinate:
a) alla protezione delle piante;
b) alla conservazione dei prodotti agricoli;
c) alla custodia delle macchine agricole, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione
e l’allevamento;
d) all’allevamento e al ricovero degli animali;
e) all’agriturismo, in conformità a quanto previsto dalla legge 20 febbraio 2006, n. 96;
f) ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento;
g) alle persone addette all’attività di alpeggio in zona di montagna;
h) ad uso di ufficio dell’azienda agricola;
i) alla manipolazione, trasformazione, conservazione, valorizzazione o commercializzazione dei prodotti agricoli, anche se effettuate da cooperative e loro consorzi di cui all’art. 1, comma 2, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228;
l) all’esercizio dell’attività agricola in maso chiuso.
Fabbricati rurali abitativi
Sono considerati fabbricati rurali anche gli edifici destinati ad uso abitativo, se ricorrono le seguenti condizioni:
1) il fabbricato deve essere utilizzato quale abitazione da uno dei seguenti soggetti:
- dal titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno, avente la qualifica di imprenditore agricolo e iscritto nel registro delle imprese, per esigenze connesse all’attività agricola svolta;
- dall’affittuario del terreno stesso o dal soggetto che con altro titolo idoneo conduce il terreno a cui l’immobile è asservito, avente la qualifica di imprenditore agricolo e iscritto nel registro delle imprese;
- dai familiari conviventi a carico dei soggetti di cui sopra, risultanti dalle certificazioni anagrafiche, oppure da coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali;
- da pensionati a seguito di attività svolta in agricoltura;
- da uno dei soci o amministratori delle società agricole (di cui all’articolo 2 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99), aventi la qualifica di imprenditore agricolo professionale e iscritte nel registro delle imprese;
2) il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere superficie non inferiore a 10.000 metri quadrati ed essere censito al Catasto Terreni con attribuzione di reddito agrario. Qualora sul terreno siano praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura intensiva, ovvero il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi dell'articolo 1, comma 3, della legge 31 gennaio 1994, n. 97, il suddetto limite viene ridotto a 3.000 metri quadrati;
3) il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore alla metà del suo reddito complessivo, determinato senza far confluire in esso i trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura; se il terreno è ubicato in comune considerato montano (ai sensi della legge n. 31 gennaio 1994, n. 97), il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore ad un quarto del suo reddito complessivo (il volume d'affari dei soggetti che non presentano la dichiarazione ai fini dell'IVA si presume pari al limite massimo previsto per l'esonero dall'art. 34 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633);
4) in ogni caso non possono essere considerati rurali i fabbricati ad uso abitativo che hanno le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 ed A/8, ovvero le caratteristiche di lusso previste dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, n. 1072.
Se manca anche uno solo di questi requisiti, l’abitazione non può essere considerata fabbricato rurale. Lo stesso accade nel momento in cui viene meno uno dei requisiti precedentemente esistenti. L’ipotesi più frequente si verifica quando un fabbricato rurale viene acquistato da chi non è agricoltore (per esempio, da chi intende utilizzarlo come seconda casa). In questo caso non è possibile mantenere la qualifica di ruralità.
